物管行业“规模扩张”持续，旭辉永升服务折让8.8%、再融资13亿港元谋收购

出品｜搜狐财经

作者｜吴亚

当房地产开发商销售普遍下滑、内房股行情低迷之际，物管行业的“军备竞赛”却大有升级之势，抱有“规模诉求”的上市物企仍在加快脚步以扩张。

而收并购作为上市物企最为常规的扩张手段之一，这便要求物企手中握有充沛的现金。为此，一些物企开始尝试配售股份、发行可换股债券等多元化融资动作。

这便是旭辉永升服务(股票代码01995.HK，以下简称“旭辉永升”)再次进行股本融资的底层逻辑，据其10月24日晚发布的公告，其拟折让8.8%发8352万新股，所得款项净额预期为13.04亿港元。

旭辉永升为旭辉控股集团(HK:00884)分拆上市的物管公司，成立于2002年，2017年曾挂牌新三板，之后2018年转向于港交所上市。截止最新一期的2021年年中，合约建筑面积约为2.19亿平方米，在管建筑面积达到了约1.3亿平方米。

“快速成长”是旭辉永升的追求目标，该公司预计，到2021年签约面积将达4.5至5亿平方米，在管面积3至3.3亿平方米以上。

折让8.8%发8352万新股

根据旭辉永升的公告，其已于10月23日签署配售认购协议，将于10月27日向投资人配售现有股份及按照先旧后新的顺序认购新股份，预计将于11月7日结束。

本次配售共有8352万股，占其现时已发行股份总数5%，相当于扩大后发行股本的4.76%；配售对象不少于6名购买人。

具体的配售价每股为15.76港元，较上个交易日收市价(每股17.28港元)折让8.8%；较最后交易日前最后连续五个交易日在港交所所报的平均收市价每股股份16.53港元折价4.67%。

旭辉永升表示，本次配售事项所得款项总额为13.16亿港元；扣除其为本次配售所承担的所有相关费用、成本及开支后，净额预期约13.04亿港元。

旭辉永升在2018年12月上市，截止公告前的最后一个交易日即10月22日收盘，总市值达到已达288.6亿港元。

公告显示，近一年里，旭辉永升未进行任何股本集资活动。与国内上市的企业要面临严格的定增审核机制相比，企业在港股市场上市后仍可再融资，且几乎不设财务门槛。

一般来说，联交所会表示反对只有一种情形。如果再融资之后，上市公司的资产结构中现金比例太大，可能被认定为“现金资产公司”，将无法维持上市地位，此等情形便会被反对。

港交所的再融资制度较为灵活，形式也较为多样。如债权融资主要是发行一般公司债权、及可换股债券等形式。

股权融资则较为常见，主要包括配售(类似A股市场的“定向增发”，定向某些机构)、供股(类似A股市场的“配股”，面向全体股东)、公开发售（上市公司通过向现有股东发行新股来筹集资金）、代价发行(类似于A股的发行股份购买资产)、股份认购权计划（上市公司发行认股权给股东、公司雇员或行政人员）等形式。

其中，配售为最快捷、最直接的方式，包括“发行新股”、“配售旧股”或“先配旧股、后发行新股”（先旧后新）三种，旭辉永升正是采取了最后一种方式。

配售完成后“林氏三兄弟”股权稀释降至52.67%，图片来源：旭辉永升服务公告

尽管配售流程便捷，但配售将导致公司股本扩张，以及摊薄净资产收益率。具体到旭辉永升的身上，该公司董事及主要股东即“林氏三兄弟”（林中、林伟、林峰）在配售完成前持有大约55.29%股份；但在配售完成后，随着公司股本稀释，林氏三兄弟的持股比例也略微下调至52.67%，但仍把握控制权。

今年以来房企股价行情低迷，或因如此，年内内房股配股融资的动作几乎没有。上市物企的情况则要相对乐观，近来股价普遍走出上扬姿态，而这或正是旭辉永升能进行股本融资的底气之一。

股价数据显示，旭辉永升的股价自今年9月20日以来呈曲线上涨态势，从彼时的12.86港元，涨至10月22日收盘的17.28港元。约一个月的时间里，涨幅为34.37%。

或用于未来潜在收购事项

为何选择此时融资？虽然旭辉永升的公告并没有披露融资金额的具体用途，但其称：所得款项净额在未来机会出现时用作业务发展或投资，以及作为营运资金于本集团一般用途。

简单来说，便是用于潜在并购、业务扩张和补充公司流动性资金。

根据2021年中期报告，2018年12月17日正式登陆港交所的旭辉永升，彼时通过IPO获得了共计6.83亿港元的募资净额。

按照其招股书章程，前述所得募资净额中，约55%用于寻求战略性收收并购与投资机会；约26%用于建立智慧社区与数字化科技化建设。

截至今年6月底，IPO所募资净额中，约2.154港元用于扩大业务，还有1.602港元并未使用。

截止2021年年中旭辉永升上市所得款项净额使用情况，图片来源：旭辉永升2021年中期业绩公告

此外，在2020年6月，旭辉永升曾进行过一次配售及认购事项。彼时配售价为11.78港元每股，折让6.95%；最终配售所得款项净额约为15.644港元。

截止今年6月底，该笔配售所得款项净额中，还有12.516亿港元用于收并购及投资机会，还未使用。

截止2021年年中旭辉永升配售所得款项净额使用情况，图片来源：旭辉永升2021年中期业绩公告

换言之，若加上10月24日的该笔配售再融资预期所得的13.04亿港元，现阶段旭辉永升手中持有的、透过市场获得的，且在原规划中是拟用于业务扩大的资金，将共逾27.158亿港元。如以10月25日的港币兑换人民币汇率来计算，即22.29亿元。

另据中报，截止今年6月底，旭辉永升现金及现金等价物的期末余额为29.96亿元，其中受限制存款及现金仅741.8万元；同期，该公司无短期借款、应付账款及票据也仅5.25亿元。

公布配股计划后首个交易日股价跌7.99%

“手中有粮”的旭辉永升，在10天前还刚完成一笔收并购，交易对象为红星美凯龙(01528.HK)旗下的物业公司上海美凯龙物业管理服务有限公司（简称“美凯龙物业”）。

10月15日，旭辉永升发布公告，其全资附属公司旭辉永升(海南)投资有限公司作为买方，拟以6.96亿元现金收购美凯龙物业80%股权。

根据公告，美凯龙物业成立时间不足一年，其1亿元注册资本尚未实缴。截至2021年8月31日，美凯龙物业尚未产生任何收入及成本费用，账面也没有任何资产和负债，故目前账面财务数据均为0元。

根据北京卓信大华资产评估有限公司出具的资产评估报告，以2021年6月30日为评估基准日，美凯龙物业评估前账面价值0万元，评估价值8.6亿元，评估增值8.6亿元。

主要系美凯龙物业虽为新成立的公司，但其与红星美凯龙自营商场签订物业管理服务合同。旗下管理着红星美凯龙71个自营家居商城，项目平均单价约6元，总面积超650万方。

旭辉永升还与美凯龙物业签订业绩对赌协议，后者前6年每年的业绩增长承诺为10%，之后14年每年业绩增长承诺为2%。

而为实现前述业绩指标承诺，后者还将旗下子公司红星美凯龙世博(天津)家居生活广场有限公司（简称“红星美凯龙世博广场”）作为担保，其全部股权将质押给旭辉永升，质押期10年。

按照旭辉永升要求质押股权所对应的公司的净资产不低于8.16亿元来看，相当于在该笔收并购中，旭辉永升还额外“获得”了一个优质资产，为交易上了一道“保险”。

旭辉永升服务2019年-2021年上半年营收、净利润情况，数据来源：财报

旭辉永升在2018年底上市，当年合约面积不过6560万万平方米，合约项目380个；在管面积约4020万平方米，在管项目258个。

凭借着多元化的外拓，在2019年，旭辉永升的合约面积、在管面积同比增长均超60%。

战略并购一直是旭辉永升规模发展中的重要一环，如2020年上半年，其完成了对青岛银盛泰（对价860万元收购了50%股权）和江苏香江（4570万元收购了51%股权）的并购。

截至2021年6月30日，旭辉永升服务合约建筑面积约为2.19亿平方米，合约项目数量1265个，分别较去年同期增长约53.4%及60.5%。

同期，在管建筑面积达到了约1.3亿平方米，在管项目数量为784个，分别较去年同期增长约68.4%及57.7%。

营收和净利润方面，上半年，旭辉永升分别约实现20.59亿元、2.83亿元，同比增长53.1%、65.3%。

按照旭辉永升管理层在今年3月举行的2020年业绩会上透露的信息，2021年该公司的利润增长会维持在50-60%之间，综合毛利率保持在30%左右；未来三年，利润维持40-50%的增长。

按照旭辉永升的规划，到2023年的目标是现签约面积4.5-5亿平方米，在管面积3-3.3亿平方米。

旭辉永升10月25日收跌7.99%，图片来源：雪球

当下，物管行业“军备竞赛”仍在持续，通过收并购扩大自身规模，将业务触角伸向更多领域，已是当前行业内不可阻挡的发展态势。旭辉永升自然可以通过股本融资的方式来进行多元化融资，为未来的业务拓展储备现金。

但或因配售存在前述文中提到的稀释公司股本的利空因素，加之受当日内地物业股普跌的影响，在官宣配股后的首个交易日即10月25日，旭辉永升收跌7.99%，报15.9港元，总市值降至265.59亿港元。

标签：