大湾区文旅递表港交所：收入高度依赖销售度假物业 毛利率持续下滑 三年半来首次低于30%

中华网财经10月23日讯10月22日晚，大湾区文旅康居股份有限公司（以下简称“大湾区文旅”）递表港交所。国泰君安国际为独家保荐人。中华网财经了解到，此前，中国文旅集团正式更名为“大湾区文旅康居股份有限公司”。根据仲量联行行业报告，2019年中国有5,938家文化旅游物业开发商。

中华网财经查阅发现，此前中国文旅集团曾经三次递表，港交所网站显示均已失效。大湾区文旅历史始于2006年。其首个度假物业发展项目2012年动工，2015年竣工。旗下其他度假物业发展项目，诸如华侨公馆、悦湖湾、悦泉湾、印象泉林商业街、御山湖、悦公馆、御珑湾低层洋房、山湖公馆、御玺湾及御珑湾高层公寓楼宇。2018年5月收购广东泉林，参与经营爱必侬泉林度假村。

大湾区文旅招股书中自述称，其是一间位于具文化旅游体验地点的度假物业的开发商，物业主要位于江门。根据仲量联行行业报告，按2020年广东省江门和广东省房地产公司的住宅物业（包括度假物业）合约销售总额计，大湾区文旅分别排名第五及第220，在相关地区的市场占有率分别约为4.5%及0.04%。此外，大湾区文旅同时从事一系列文化旅游业务，如提供文化旅游胜地相关服务（包括酒店服务、景点咨询服务及景点管理服务）、酒店咨询及管理服务及旅游代理服务。

大湾区文旅主要集中于两个业务，即度假物业发展和文化旅游业务。其中，度假物业发展为其核心业务。截止2021年8月31日，大湾区文旅土地储备总建筑面积约为1.3百万平方米，其中包括可供出售或持作营运或持作投资及出租的已竣工建筑面积约0.2百万平方米；发展中建筑面积约0.1百万平方米；及持作未来发展或持作投资的建筑面积约1.0百万平方米，分别占总土地储备约14.5%、8.3%及77.2%。

文化旅游业务方面，大湾区文旅经营位于泉林黄金小镇的爱必侬泉林度假村，该度假村由泉林酒店别墅区与水禾田泉世界、华侨公馆一期的一部分、悦湖湾二期的一部分、那金谷景区及泉林黄金小镇内的配套设施组成。大湾区文旅另就英德巧克力王国（由奥园集团拥有的文化旅游胜地）的规划、设计及发展提供一站式景点咨询服务，并为泉林欢乐世界园区提供景点管理服务。

其他文化旅游业务方面，大湾区文旅根据自身标准及程序管理由第三方拥有的八家酒店，就第三方所拥有的六家酒店的规划及发展提供酒店咨询服务，并经营一家旅行社公司，大湾区文旅于2018年6月收购，拥有其65%权益。

IPO前，中国奥园持股28.0%；CypressCapital持股27.5%；谭嘉伟持股20.8%；林锦堂持股4.5%；

财务数据方面，据招股书，2018年-2020年，大湾区文旅实现营收3.35亿元、7.36亿元、9.68亿元。2021年1-5月营收为3.19亿元，2020年同期营收则为5221万元。同期净利润分别为7248万元、1.04亿元、1.54亿元、1533.2万元。

值得注意的是，大湾区文旅2018至2020年收入从3.35亿元增至9.68亿元，复合年增长率约为70%；同期归母净利润从7248万元增至1.54亿元，增长一倍有余。而在2021年1-5月，大湾区文旅收入3.19亿元，为去年同期六倍。

从收入结构来看，大湾区文旅高度依赖销售度假物业，报告期内，销售度假物业产生的收益分别占总收益的79.8%、80.7%、87.7%、39.3%及87.1%。销售度假物业贡献率从2018年的79.8%增加7.9%至2020年的87.7%，2021年前5个月为87.1%。而文化旅游业务2018年-2020年占比分别为20.2%、19.3%、12.3%，2019年和2020年均占比不足两成。整体而言，大湾区文旅还是以传统业务卖房为主业。

2018年-2021年1-5月，大湾区文旅整体毛利率分别为44.8%、43.3%、37.9%、27.2%。而其中，销售度假物业毛利率持续下滑，从2018年的47.3%降至2020年的37.0%，并进一步降至2021年1-5月的26.7%，下降20.6个百分点。就整体毛利率三年半来首次低于30%，大湾区文旅解释为主要是由于出售及交付的物业类型不同及竣工后仍未出售的若干度假物业开发项目的平均售价调整，导致相应期间已出售及交付的度假物业的平均售价下降。

同期，文化旅游业务的毛利率则分别约为34.7%、43.0%、44.3%及30.6%。

大湾区文旅主要客户主要为度假物业的个别客户以及咨询服务与旅游产品的企业客户。截至2020年12月31日止3个年度及截至2021年5月31日止5个月，前五大客户合共分别占总收益的约11.2%、8.8%、3.1%及5.9%，最大客户于各年分别占同期总收益的约4.5%、5.6%、0.8%及1.4%。

大湾区文旅主要供货商（不包含土地购买）主要为所委聘以按项目基准进行建筑工程的建筑承包商。截至2020年12月31日止3个年度及截至2021年5月31日止5个月，五大供货商合共分别占总采购额（不包括土地购买）约68.4%、52.2%、34.9%及55.6%，最大供货商于各年分别占同期总采购额（不包括土地购买）约26.2%、25.2%、15.0%及22.7%。

招股书显示，大湾区文旅与中国奥园关系极为密切。一方面，中国奥园透过全资子公司悦景持有大湾区文旅28%的股份。另一方面，大湾区文旅此前主席兼执行董事林锦堂（持股比例4.5%），于2009年9月至2012年5月曾出任中国奥园执行董事；非执行董事兼主席阮永曦是中国奥园的集团总裁助理兼集团战略投资中心总监。

另外，奥园集团是大湾区文旅五大客户之一，分别占总收益约4.5%、5.6%、0.5%及1.4%，同时也是供货商之一。大湾区文旅主要为奥园集团提供景点及酒店咨询及管理服务，而奥园集团则为大湾区文旅售楼处提供管理服务、为商业物业提供营销及咨询服务以及租赁位于泉林黄金小镇的一块土地用于经营那金谷景区及租赁一项物业作办公室用途。

大湾区文旅表示，引入奥园集团作为战略投资者将有利于本集团的整体战略发展，并在度假物业发展及文化旅游业务实现协同效应。

另外，值得注意的是，大湾区文旅在招股书中披露了“三条红线”数据，备考数据为：剔除预收款后的资产负债率为67.8%、净负债率为5.4%、现金短债比为2.6。根据“剔除预收款后的资产负债率不得大于70%”、“净负债率不得大于100%”、“现金短债比不得小于1倍”的监管标准，大湾区文旅均达标。

大湾区文旅在招股书中提示，估计截至2021年12月31日止年度的溢利及全面收益总额将较截至2020年12月31日止年度下跌，主要由于预计出售度假物业的毛利率因年度内预售及预期交付物业的按建筑面积平均售价下降而减少。

另外，大湾区文旅在招股书中还提示了风险，称拥有大量债务，日后可能产生额外债务，可能对财务状况及经营业绩造成重大不利影响。大湾区文旅维持相当高的借贷水平为度假物业发展项目提供资金。于2018年、2019年、2020年12月31日及2021年5月31日，未偿还的银行及其他借款分别约为人民币1.02亿元、人民币5.78亿元、人民币1.386亿元及人民币3.66亿元。

从行业发展来看，过往十年，中国文化旅游市场蓬勃发展，2012年至2020年，中国文化旅游项目数目增加四倍多，由2,259个增至9,747个，复合年增长率约为20.1%。

截至2020年年底，中国星级酒店总数为8,423家，经营收益约为人民币1,222亿元。广东省作为近年颇为受欢迎的旅游胜地，平均每日房租的同比增幅将高达3.4%。受消费能力增强带动，过夜旅客的比例持续上升，2020年至2023年的留宿旅客人数将按复合年增长率约17.0%增长。

大湾区文旅表示，面对激烈竞争，考虑到度假物业具备本身特色，自信本身拥有足够土地资源作可持续发展，对未来数年保持稳定市场占有率持乐观态度。

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