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销售同环比两位数下滑 房企遭遇最冷九月

国庆节后,多家上市房企披露9月业绩销售数据,从销售情况来看,部分房企业绩销售金额同环比双双出现下滑,传统的“金九”并未带来火热情绪。北京商报记者所梳理的20家典型上市房企中,9月销售业绩同比下降的有18家房企,其中有超一半的房企同比降幅超过了20%,仅荣盛发展(002146)、绿城中国实现9月销售业绩同比正增长。值得注意的是,在房企同比销售业绩负增长的同时,也有部分房企环比销售业绩呈现负增长,形成同环比双降。

开发商“躺平”后,购房者也开始“躺平”了,曾经的“金九银十”不再是楼市的高光时刻,五花八门的促销背后,房企销售业绩依然承压。

九成房企9月销售同比负增长

融资“三道红线”、土地出让“两集中”,现金流安全维系着房企的“生命线”,各大房企都喊出“抓销售、促回款”的口号,积极销售不再是以业绩为核心,更多是为了“活着”。

根据上市房企目前所披露的9月销售情况,今年的“金九”基本上是凉了。北京商报记者所梳理的20家典型上市房企中,2021年9月有18家出现了同比负增长,除中国奥园同比增长-9.35%外,其他17家房企均出现同比两位数下滑。有超一半的房企同比降幅超过20%,中海地产、中南建设(000961)分别为-41.6%、-45.6%,佳兆业为-64.63%,新力控股更是高达-81.67%。仅有荣盛发展、绿城中国实现9月销售业绩同比增长,分别为48.19%、5.47%。

在同比销售业绩负增长的同时,也有部分房企环比销售业绩呈现负增长。9月环比增长两位数的仅有5家房企,分别是雅居乐、招商蛇口(001979)、融信中国、富力地产及金地集团(600383),其余房企皆低于6%的增长线。有约一半的房企环比增幅出现负增长,其中除荣盛发展和绿城中国外,其他8家房企9月表现为同环比双降,表现最为明显的是佳兆业、越秀地产和新力控股,同环比降幅均超过两位数。

截至目前,包括万科、恒大在内的部分房企尚未公布9月销售数据,但据机构数据显示,万科、恒大、保利发展(600048)、绿地控股(600606)、中国金茂等都没能逃过9月销售业绩同比负增长的命运。其中,恒大更是表现“亮眼”,9月单月同比-93.5%、环比-86.1%。

暴雷声音不断

曾经的“金九银十”不再是楼市的高光时刻,五花八门的促销背后,房企销售业绩依然承压。

在中原地产首席分析师张大伟看来,随着市场风向的转变,“金九银十”的概念正在消退,现在更多是出于促销目的的营销概念。此外,去年开始房地产企业暴雷消息不断,这给市场释放了更多的负能量,购房者“观望”情绪愈发浓厚。

记者了解到,自2020年开始,债务压力过高的房企陆续暴雷,福晟集团、泰禾集团(000732)、蓝光发展(600466)、华夏幸福(600340)、中国恒大、新力控股、花样年……

国庆节前夕,新力控股遭遇“中秋劫”,一天内暴跌87%,最终以发布“短暂停牌”公告暂告一段落,截至目前仍处于停牌状态。此后,关于大幅降薪、出售新力物业的消息更是不断传出,标普也将新力控股的评级下调至“CC”,认为新力控股面临严重流动性问题,偿债能力几乎耗尽。

一位接近新力控股方面的人士告诉记者,民企的“难”在当前市场体现得淋漓尽致,新力控股已经在卖项目“自救”了,未来的规模收缩基本可以确定。

如果说新力控股是高杠杆房企的一个缩影,那么花样年的债务违约彻底揭开房企的最后一块“遮羞布”。

10月4日晚间,花样年发布公告称,未能按时支付约2.06亿美元票据。据贝壳研究院统计,花样年剔除预收款后的资产负债率为72.7%,净负债率为74.8%,现金短债比为1.59,“三道红线”踩中一条,属于“黄档”房企。在花样年的2021年半年报中,其银行结余和现金(非受限)为271.78亿元,但万万没想到“意外”债务违约了。

近300亿结余资金,无法覆盖2亿美元债务,财务数据的真实性引发市场质疑,其他房企是不是也存在上述问题?花样年所带来的“蝴蝶效应”,不但造成房企美元债市场波动剧烈,这股情绪也挑动着购房者的神经。明明“健康”的房企突然暴雷了,楼盘烂尾、开发商“跑路”显然更难维权。

购房者也“躺平”了

最近房地产市场都在谈论开发商“躺平”了,拿地不积极,第二批集中供地大量流标和底价成交。房企遭遇最冷九月,购房者难道不是“躺平”了?

记者走访北京新房市场了解到,购房者的“躺平”大概率受到外部环境的影响。随着调控政策不断升级,购房者的“资质”标准愈发收紧,而购房贷款门槛抬升,放款期限延长,也加剧购房者的“躺平”情绪。

“最近来看房的客流量并不少,但成交量却没有预期那么好。”北京东五环某案场销售人员告诉记者,小面积户型出清很快,说明市场需求还是有的,至少刚需客群不缺。大面积户型就没那么幸运了,受二手房市场“降温”影响,新房置换客群受到限制,钱不到位也就没办法“改善”。

购房者的“躺平”,直接影响到房企的营销成本。“集团今年给北京公司追加了100个亿的指标,但这个市场不用渠道根本不行。”在首批集中供地收获颇丰的某央企北京公司营销公司营销总也透露,随着7月信贷收紧,团队已经预判到今年的“金九银十”不好过,早在预售证申报之前就已经铺开渠道市场。“能上的都上了,早点卖出去才是王道。”

“现在除了刚需还出手,市面上改善的都很难,不是置换被卡住了,就是贷款下不来。”上述营销总坦言,用渠道肯定是双刃剑,首批供地的项目利润都不高,但与销售成本的增长比,销售周期越长,不确定性越大。再加上首批供地预售证扎堆儿发放,只有抢跑才可能完成任务。

“金九”不再,“银十”也大概率失色。克尔瑞地产研究中心数据显示,下半年以来,市场整体降温、销售业绩增速放缓,受此影响,百强房企截至9月末有近半数目标完成率不及70%,四季度去化压力较大。

无论是为了如期完成目标,还是为了好好“活着”,房企未来三个月都要“跑”起来了。

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