从2021年半年报看房企发展态势

2021年至今，房地产调控持续升级，内容不断丰富，一系列稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制持续落实。此外，新冠疫情还在持续，虽然我国防控措施得力，但一定程度上对房地产的一些业务周转还是有所影响。

8月份，上市房地产企业陆续发布2021年中期业绩报告，通过半年报可见，房地产企业正告别过去高增长发展阶段，营收、利润空间等出现了不同程度的变化，降杠杆压力犹存，增收少增利的情况普遍，行业进入了调整期。应对变局，众多房企正在通过精耕细作和业务拓展谋求更多的发展机遇。

财务安全重要性凸显 降杠杆成效持续深化

自“三道红线”融资监管标准出台，房企财务安全被放置到最重要的位置，面对强监管，几乎所有房企都在为降杠杆而努力，越来越多的房企跻身“绿档”阵营，“绿档”之外的企业，也大都明确转绿目标。

根据中信建投（601066）统计数据显示，2021上半年118家A股上市房企整体的有息负债率为25.7%，较2020年同期下降3.3个百分点，较年初下降0.9个百分点；整体净负债率为77.0%，较2020年同期大幅下降15.3个百分点，较年初下降1.5个百分点；现金短债比1.1，较2020年同期提升0.2，年初下降0.1。28家港股房企整体有息负债率、净负债率、现金短债比分别为24.2%、68.9%、1.4，较2020年同期分别下降5.2和30.2个百分点、提升0.4，较年初分别下降2.1和9.0个百分点，提升0.2。数据反映出地产行业整体负债率下降，降杠杆成效持续深化。

上半年，万科、雅居乐集团、佳兆业集团跻身“绿档”。碧桂园集团总裁兼执行董事莫斌在中期业绩说明会上表示，按照计划碧桂园有信心在2023年中期之前完成“绿档”。除此之外，花样年资产负债率为72.7%，面对债务问题，花样年采取了一系列的债务管理措施，除了继续在二级市场进行债券回购外，花样年还计划处置多地项目以优化资产结构。

总体来看，2021年上半年房企“增收不增利”现象普遍。A股上市房企和H股内地房企的毛利率和净利率均较去年同期下滑，其中，净利率下滑幅度小于毛利率。

2021年上半年，万科实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%；实现归属于上市公司股东的净利润110.5亿元，同比下降11.7%；每股基本盈利0.95元，同比下降14.1%；全面摊薄的净资产收益率为4.98%，较上年同期下降1.41个百分点。发布会上万科董事长祝九胜表示，万科净利润同比下降有三点原因：一是销售规模的增长有限，二是毛利率下降稍快，三是转型业务的影响所致。

审慎拿地减少风险 多元获取土地资源

集中供地政策实施以来，房企拿地变得审慎，拿地决策需要有周全计划，过于激进和保守的策略都可能给企业未来发展埋下风险，拿地前期必须做好更加详细的投资拓展规划。

7月，宋都股份（600077）放弃已拍得的运河新城地块，且5000万元预约申请保证金相关部门“不予返还”引起关注，宋都股份表示与祥生集团合作不成功，导致公司短期内资金压力大，本次损失高达宋都股份去年净利润的15.58%。中小房企受到现金少、融资难的影响，在拿地上更要精打细算。

上半年，拥有融资优势的头部房企和国资背景房企在土地市场表现抢眼，同时，“三道红线”的“绿档”房企具有一定优势。数据显示，万科以超过1229亿拿地金额位列上半年首位，碧桂园以1120亿位列第二，融创中国以981亿位列第三，保利发展（600048）、招商蛇口（001979）、华润置地分别以956亿、900亿、826亿位列第四、五、六。

作为“三道红线”的同步要求之一，“拿地销售比不超过40%”这一指标约束下，多家企业表示下半年会趋于保守，降低拿地风险。融创董事长孙宏斌在中期业绩发布会上表示，2021年下半年市场压力会比较大，包括融资市场和销售，融创要给自己留出比较安全的边界。如果还像过去一样拿地会吞掉很多利润，融创计划将下半年的权益拿地销售比控制在20%以内，全年权益拿地销售比控制在30%以内。

在降档等相关新政要求下，房企纷纷开始注重拿地方式多元化，通过收并购、勾地、城市更新拿地的房企，凭借高货地比，谋求更大发展空间。头部房企积极布局城市更新业务，主要是通过参与城市更新、旧改、TOD等项目建设获取土地资源。

随着8月31日国家住建部印发的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》正式落地，严控大规模拆除、大规模增建，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主在住建部的拆建要求下，以后的城市更新项目效果仍有待考量。

注入新活力 多元收入利润表现可观

主业盈利能力减弱，让房企在业务多元化上做出了新的思考。在地产开发之外，房企积极主动地去寻找地产开发业务之外的可能性，为实现公司收益的多元增长，对之前成效不显著的多元业务转型升级，让多元化业务与地产主业形成良好的协同效应，营造新的利润增长点是房企共同的目标。

半年报可见，房企都在发展多条赛道，除了物业管理、代建，商业运营、产业园区较长期限的运营管理也能为企业发展带来持续稳定的现金流和利润贡献。另外，城市更新类的开发运营，土地资源获取成本端具有明显优势，利润率表现也更可观。

从上半年万科的营业收入来看，来自房地产开发及长租公寓、物流、商业等相关资产经营业务的收入为1575.3亿元，占比94.3%。来自物业服务的营业收入为85.7亿元，占比5.1%；其他业务的营业收入为10.1亿元。万科物业服务万物云业务实现营业收入103.8亿元，同比增长33.3%。物流仓储方面，万纬物流管理项目营业收入同比增长64%至13.4亿元。商业开发与运营项目上半年实现商业项目的营业收入36.29亿，同比增长19%。

碧桂园在半年报中着重提及对机器人产业，以及智能建造、新零售、现代农业等领域的布局。半年报显示，这分部的总对外收入由2020年上半年的约为人民币17.89亿元上升62.2%至2021年同期的约人民币29.01亿元。

在城市发展对交通、时效要求日益增长的时代背景下，房企纷纷投身TOD开发模式。华润、越秀、龙湖等房企持续TOD模式的开发。越秀服务中期业绩显示，TOD业务上半年实现了合约金额超过1亿元的新增，实现了17.3%的TOD业务净利润。华润置地上半年新增9个TOD项目，目前已落地76个TOD综合体，遍布31个地铁城市。

在开发盈利缩窄的背景之下，代建板块的盈利水平不降反增，逐渐受到房企的重视，2021年中期业绩来看，绿城管理依旧保持稳步增长，新签约商业项目29个，较上年同期增加28.7%；毛利率高达41.7%；净利润2.7亿；中原建业同样表现亮眼，再次延续了长期以来增长势头。上市首个半年报披露中原建业拥有在管项目250个，同比增长37.4%；净利润3.6亿元，同比增长20%；净利润率57.1%，位居行业首位；朗诗绿色地产代建业务实现代建服务收入4.05亿元，同比增幅17.1%。同时，代建业务毛利率保持在57%的较高水平。截至上半年期末，由朗诗地产提供代建服务的项目共计50个，总可售面积277.6万平方米。

城市更新吸引各大房企进入。佳兆业为例，凭借拥有大量的旧改和城市更新土储，公司上半年毛利率达到30.0%，有效保障了企业的利润空间；时代中国亦在年中业绩会上表示，城市更新项目贡献的土储将会越来越多；此外，招商蛇口加大了城市更新人才储备，招聘岗位覆盖30多个城市，100多个岗位。

绿色债券发行增长 ESG内生动力笃行致远

在碳中和的背景下，绿色建筑未来或将成为房地产的发展趋势，越来越多的房企加入到了绿色建筑行列。公开数据显示，中国葛洲坝（600068）地产所开发项目的绿色建筑认证覆盖率已经达到了100%，绿色建筑认证面积累计近450万平方米；中南建设（000961）的绿色建筑项目已有40多个，面积超1000万㎡；朗诗地产已在全国36个城市打造了141个绿色住宅项目，绿色住宅开发面积超过2,500万平方米。房企均以绿色低碳发展为路径，扩大绿色建筑认证面积。

今年以来，绿色美元债券发行持续增长。房企发行的绿色债券较多是引入了“绿色建筑”节能、环保的内容，远洋集团、当代置业、祥生控股、阳光城（000671）等房企公布了绿色债券相关发行计划。上坤、龙光、力高等也纷纷进入绿色债券发行通道。在当前融资渠道持续收窄的环境下，绿色债券有利于房企拓展海外融资渠道。在缓解融资压力之余，房企的绿色债券也可以被视作其绿色发展战略目标的一个重要环节。

2021年的房企半年报，ESG（环境、社会和公司治理）成为几乎成为每家房企都会提及话题，无论出于监管要求、企业责任、还是品牌宣传，ESG正在成为越来越重要的企业指标。不少企业将ESG报告剥离并独立披露，独立披露的ESG报告内容更为丰富、披露质量相对更高，也可以从中看出房企对ESG发展的重视程度。

2020年8月，龙湖集团正式成立环境、社会及管治（ESG）委员会，体系化开展ESG管控工作，鉴于在环境保护、社会责任及企业管治等方面的突出表现，龙湖集团近日被纳入恒生ESG指数50家成分股之一。碧桂园、万科、融创、中海等大型房企有更多的动力和资源投入来提升各方面的ESG发展水平，而中小房企仍有较大的发展和成长空间。房企通过提升ESG发展水平，实现短期经济效益与长期环境、社会利益之间的平衡，提高自身的长期可持续发展能力和社会价值，还有待ESG理念进一步的应用实践。

相比较于传统的追求财务绩效为目标的投资决策，ESG更提倡长期能持续带来持续回报的经营方式。

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