三个月五次调控 东莞楼市调控不断加码

已经连续四次调控的东莞楼市，在9月份再一次加码，这一次“动刀”的是住房公积金贷款。

9月23日，东莞市住房公积金管理中心发布《关于调整部分住房公积金贷款和提取规定的通知》，自2020年10月19日起，东莞市首套房最高贷款额度由120万元调整为90万元;二套房最高贷款额度由80万元调整为50万元。

同时，增加购买外市二手房申请提取的条件，购买外市二手房应办出不动产权证满6个月方可申请提取。此外，停止受理物业管理费提取。

这已经是东莞近三个月第五次对楼市进行调控。事实上，受到调控政策的影响，此前火爆的东莞二手房市场迅速降温，降价幅度已达5-10%。

东莞中原战略发展中心总经理车德锐9月24日向时代财经表示，东莞此次对公积金贷款额度进行调整，无论首套房还是二套房都减少了30万，这相当于提高了用公积金贷款的购房门槛，肯定会对楼市起到一定的抑制作用。

三个月五次调控

因为5月第四周的二手房价格环比涨幅首次超过深圳，并位居全国第一，东莞楼市瞬间成为市场关注的焦点。但紧接着，火热的楼市就催生了一系列的政策调控，7月2日开始，东莞市先后从加快供应、加强销售价格指导、延长转让年限、打击兜售“房源指标”等方面为楼市降温。

最新一次对住房公积金贷款额度的调整，车德锐认为，这是意料之中的事，调整主要原因是东莞公积金出现了紧缺。

据时代财经财经了解，8月开始，东莞公积金已经出现捉襟见肘的情况。8月14日，东莞市住房公积金管理中心就曾公开发出资金流动性风险一级预警。

数据显示，截至8月底，东莞市公积金结余资金比上年底出现-28%的历史性负增长，个贷率从去年同期72.95%持续攀升至87.69%，上升了近15个百分点，已超出85%的流动性预警警戒线。

针对调低最高贷款额度的原因，东莞市住房公积金管理委员会亦明确指出，近年来，一方面随着公积金“放管服”改革的日益深化，以及年初完成修订的《东莞市住房公积金个人住房贷款管理办法》颁布实施，东莞市公积金管理向大湾区使用政策最优、政务服务最优方向积极迈进，公积金贷款越来越受市场欢迎;另一方面2019年中美贸易摩擦导致东莞市经济发展面临新挑战，特别是今年新冠肺炎疫情发生后，为共克时艰，可以预见今年至今后较长的一段时间公积金供给侧压力较大，归集资金难以持续快速增长。由此公积金资金供需两端矛盾凸显。

“东莞公积金本身缴纳比例是相对较高的，另外提取额度也高(广州首套房一人提取额度最高60万，两人或以上购买同一套房最高额度100万)，所以很多人买房会选择公积金贷款，前八月公积金的透支，反映了楼市的火爆。”车德锐认为。

其进一步分析，此次调整，无论是首套房还是二套房额度都减少了30万，这相当于提高了用公积金贷款的购房门槛，肯定会对楼市起到一定的抑制作用，其中单价2万元左右的刚需交投影响会最明显。

二手房市场降温

四轮调整之后，东莞楼市已经有所回落，当初价格涨幅领跑全国的二手房报价开始出现下调。

时代财经查阅贝壳网显示，位于松山湖的万科金域松湖花园，正在挂牌的多套房源自8月以来已经多次降价。其中一套约80平方米的房源，今年9月1日首次挂牌，售价400万，但在9月16日-9月22日不到一周时间内已经连续三次降价，现降至393万元。

另一套约98平方米的房源价格也明显受到调控影响，7月19日调控初期的定价为520万元，此后8月、9月分别两次降价，最高一次一口气降了10万元，目前售价498万元。部分乐观的业主，在调控开始的7、8月份一度涨价超10万，但9月之后也回调了，有两套房源分别降了10万、5万。

类似的情况同样出现在二手房交投火热的南城区。贝壳网显示，近一个月被带看30次依然未成交的金地格林小城某房源，已经在8月27日、9月9日先后降价5万元。城市风景小区某房源，在7月23日-7月27日四天内连降两次，累计降价4万元。

“有些房源之前要价比较高，但调控新政出台后成交量肯定有影响，那些着急卖房的业主就会适当降价。”一位东莞房产中介向时代财经分析。其举例称，此前一位着急卖房腾名额的业主，挂牌三天后就降了5万元。

东莞中原战略研究中心监测数据统计显示，8月东莞二手住宅成交量大幅下跌，环比下跌54%，同比下跌39%，二手房均价环比下跌4.45%，为16201元/平方米。

车德锐表示，目前二手房热点区域就是这种趋势，调控以来价格降幅在5-10%之间。但其同时强调，二手房市场预期仍然是乐观的，虽然有业主多次降价，但房子本来挂牌价就高企，降价后仍可获利。

据时代财经了解，万科金域松湖花园二手房目前的挂牌单价在4.7-5万元/平方米左右，但2019年12月该项目二手房均价仅约2.7万元/平方米。也就是，多次降价之后，该项目的价格依然比去年高了近一倍。

供求关系严重失衡，是导致东莞楼市火爆的根本原因。车德锐透露，目前东莞楼市的供求比是0.6：1，二手房方面，自2017年4月21日起启动限售政策(限售2年)以来，大量房源无法如是，新房方面，很多街镇此前在售项目不超过3个，而且很多都是尾盘，供应严重不足，但调控政策出台以后东莞的供应已经在增加。

据东莞中原战略研究中心监测数据显示，8月东莞住宅新增供应创近3年新高，供应约77万平方米，环比上涨17%，同比大幅上涨109%。8月东莞住宅网签成交止跌回升，约86万平方米，环比和同比分别上涨6%和66%，创2017年至今新高。土地供应占地面积也从7月份的37.26万平方米升至8月份的40.95万平方米，9月将有10宗商住地供应。

车德锐预测，随着供应的增加，明年年中东莞供求比应该可以达到1：1，恢复到健康的水平。其中，随着限售期的结束，将有超4万套限售解禁房源进入二手房市场流通。

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