【新华财经调查】高瓴软银抛售 万科急忙澄清 贝壳市值蒸发八成背后

新华财经北京4月8日电（康耕甫）4月6日晚，万科A就公司持有贝壳股份相关问题答投资者问时表示，公司持有贝壳的股权，相关投资占公司总资产的比重并不大，对集团业绩的影响并不重大。

这并非贝壳近期首次以负面形象出现在大众前。在经历上市一年多由盈利转为亏损、两次大规模裁员、基石投资者减持等系列事件后，新财年贝壳发展依然难言乐观。

高瓴软银相继减持

根据此前公布的2021年第四季度及全年财报，贝壳第四季度净营收为人民币178亿元，同比下降21.5%，其中现房交易服务净营收60亿元，同比下降34.8%，新房交易服务净营收113亿元，同比下降12.2%，新兴服务和其他服务净营收5亿元，同比下降21.4%。第四季度毛利率由23.9%降至16.4%，净亏损9.33亿元，而去年同期为盈利10.96亿元。

全年来看，贝壳2021财年净营收为人民币808亿元，同比增长14.6%；总营收成本为649亿元，同比增长21.1%。2021财年毛利率为19.6%，去年同期为23.9%。全年净亏损5.25亿元，去年同期净利润为27.78亿元。

横向来看，贝壳2019年至2021年的净利润分别为-21.80亿元、27.78亿元、-5.25亿元，也就是说贝壳在2020年8月上市一年多之后由盈利转为亏损。

截至2021年12月31日，贝壳共连接51038家门店，454504位经纪人；在2021年9月底，贝壳共连接53946家门店，515486位经纪人；即2021年第四季度，贝壳连接的门店相比第三季度减少了近3000家，经纪人减少了6万多人。

此外，据媒体报道，今年3月份财报公布后，贝壳再次开启人员优化，主要涉及二手和新房交易服务事业群，人员优化比例为10%。在半年前，贝壳已经裁员一线房产经纪人超过3万人，平台职能部门（含地方）约2000人。

从去年10月至今，贝壳二手和新房交易服务事业群已经有20多名中层、高层陆续离职，包括一名副总裁、两名总经理，高级总监和总监等，部分管理层放弃期权离开贝壳。

另外，高瓴资本、软银等基石投资者股东也不同幅度减持了贝壳。新华财经数据显示，从2021年2月8日至年末期间，软银旗下机构减持约3200万股；高瓴资本减持约8700万股，持股比例降至3.3%。

新财年困难依旧

3月10日，贝壳董事长兼CEO彭永东在财报电话会中坦言，2021年是贝壳“充满挑战，史无艰难”的一年。而从今年一季度行业数据来看，2022年伊始贝壳发展更加困难。

中房协研究报告预计，2022年一季度受春节假期及各地疫情影响，商品房成交环比跌幅会较大，由于2021年一季度基数较高，同比也有明显下滑；房地产开发投资增速放缓，新开工规模继续呈下行趋势。土地市场方面，一季度重点城市企业拿地将趋于保守，全国整体成交量也不会有太大改观。从房价来看，一、二线热点城市下滑趋势有所缓解、以稳为主，三、四线城市新房和二手房仍存在下降空间。

4月6日贝壳研究院公布的《全国新房季报》显示，2022年一季度全国重点62城商品住宅签约面积同比下降41%，跌幅较1-2月降幅扩大2%。62城中的一线、二线、三四线城市2022年一季度商品住宅签约面积同比分别下降了31%、40%、47%。土地供应同比下降约50%，其中一、二线城市分别下降58%和51%；土地成交同比下降约58%，一、二线城市分别下降79%和68%。

同样，在此前公布的《二手季报》中，同比来看2022年一季度二手房成交量较去年同期高点下降约四成。城市价格方面，一季度北京、上海保持平稳上涨，二三线城市中长春、哈尔滨、兰州等北方城市房价仍未走出下跌区间。

在贝壳2021年年报中，上述与新房及二手房有关的交易服务共实现营收784.2亿元，占总营收比例超过97%。

4月7日，贝壳宣布在2022年将租房业务提到更高的战略高度，今年将提供10万套间租赁房源供给，包括集中式公寓和分散式房源，并透露目前有两个集中式公寓项目已在上海落地。

从业务角度来看，租房业务归属于贝壳普惠居住事业群，是彭永东反复提及的“一体两翼”中的一翼，“一体”指存量房和新房经纪交易服务，另一翼指整装大家居事业群。“两翼”在财报中体现在“新兴及其他服务”，在2021年年报中，该项业务营收占比为2.89%。

事实上，对于今年的业绩展望，贝壳在2021年年报中已有提及，“2022年一季度，贝壳找房预计营业收入将在115亿元至125亿元之间，同比下降39.6%至44.4%”。

截至4月7日收盘，贝壳股价14.52美元，较2020年11月16日的79.4美元最高点，跌幅已经超过八成。

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