房产·年报深读 | 2021年盈利遇阻，贝壳发力家装和租房胜算几何？

北京时间3月10日，贝壳(NYSE:BEKE)公布了2021全年及第四季度财报。一方面，贝壳的收入和总成交额(GTV)继续保持着增长；另一方面，贝壳再次产生了净亏损。

在2021年，这家房地产经纪头部公司画出了一条复杂的曲线。而面对充满不确定性的2022年，贝壳开启的“一体两翼”战略能否凑效，尚待观察。

新房业务“拖后腿”

2021年房地产行业的艰难自不必多言，但在很多核心数据上贝壳依旧获得了较好的增长。

根据财报，贝壳2021年营业收入同比增长14.6%至808亿元（人民币，下同），总GTV同比增长10.1%至3.85万亿元。同时，2021年四季度末贝壳联网门店数超过5.1万家，同比增长8.7%；活跃门店数量超过4.5万家，同比增长4.4%。

贝壳董事长兼CEO彭永东表示，“我们对居住行业的底层判断没有发生过变化，即数字化驱动行业转型，服务者不可或缺，品质服务可以穿越周期建立客户信任。”

而在此之前，彭永东承认了贝壳遇到的困难，他表示：“2021年公司面对的内外部环境相继发生变化，贝壳选择迎难而上，在变化中变革。”

从财报可以发现，2021年贝壳盈利能力在下降，营业成本在上升，亏损也再次出现。2021年贝壳净亏损为5.25亿元，经调整后净利润为22.94亿元。

2021年贝壳营业成本同比增长21.1%至649亿元，而2020年为536亿元。同时，毛利同比下降6.2%至158亿元，2020年为169亿元；毛利率下降至19.6%，2020年为23.9%。

2021年运营费用同比增长22.5%至172亿元，而2020年为140亿元。贝壳详细地列出了花钱的地方：管理费89亿元，营销和推广43亿元，研发32亿元，商誉、无形资产和其他长期资产减值7.47亿元。

贝壳年报的如此表现，新房业务干系莫大。

从财报数据看，新房业务和二手房业务都得到了一定程度增长。2021年贝壳存量房交易服务的营业收入同比增长4.5%至319亿元；新房交易服务的营业收入同比增长22.5%至465亿元，而2020年这个数据为379亿元。

对于毛利率下降的原因，贝壳解释为“贡献利润率较低的新房交易服务在收入结构中的占比持续提高”“专注新房领域的销售团队的扩大带来固定成本增加”等。

所以，虽然贡献了一半以上的GTV，贝壳眼中的新房业务却是拖累业绩的重要原因。

另外，在管理费中有一项也存在“在市场下行时期坏账损失的增加”，而二手房业务面临的是个人客户，坏账很少，所以这里说的也是新房市场带来的负面效应。

“将困难转化为机遇”

如果说2021年贝壳全年的数据尚有喜有忧的话，那么2021年四季度的表现则差强人意。

2021年第四季度，贝壳成交额(GTV)7324亿元，同比下降34.6%；存量房交易GTV3546亿元，同比下降39.4%；新房交易GTV3568亿元，同比下降24.0%；新兴及其他服务GTV210亿元，同比下降68.2%；营业收入为178亿元，同比下降21.5%；亏损11.84亿元（上年同期为12.67亿元），经调整后的营业亏损为3.98亿元（上年同期为22.31亿元）。

坏账问题也同样困扰着贝壳2021年第四季度业绩，财报显示，“2021年第四季度管理费用22.02亿元，上年同期为18.84亿元，主要由于坏账损失有所增加。”

贝壳执行董事、首席财务官徐涛对市场的判断是，“去年下半年市场急剧下滑”“随着房地产行业的发展开始转向长期、可持续，我们及时作出调整，通过运营优化和战略升级有效地将困难转化为机遇。”

对于2022年一季度的业绩，贝壳也不乐观，“公司预计2022年第一季度营业收入在115亿元至125亿元之间，较2021年同期下降约39.6%至44.4%。”

事实上，今年以来房企业绩继续延去年下半年的下滑趋势。据中指研究院数据，2022年1-2月，TOP100房企销售额均值为103.0亿元，同比下降34.0%，不同阵营房企业绩均出现大幅下降。

值得一的是，截至2021年12月31日，贝壳经纪人数量为454504人，较2020年末下降7.8%；其中活跃经纪人数量为406794人，较2020年末下降8.7%。此外，移动端平均月活跃用户(MAU)为3737万，而2020年同期MAU为4818万。

彭永东认为，“预计2022年平台门店数量与经纪人数量均会在第一季度触底，2022年末活跃门店数量以及活跃经纪人数量将较第一季度末有第一个位数的增长。”

发力家装和租房

贝壳自身对其现状有着清醒的认识，因而“一体两翼”是彭永东在年报中反复提及的话。他解释道，“‘一体’指代我们的主营业务，即存量房和新房经纪交易服务赛道。而‘两翼’分别为整装大家居事业群与普惠居住事业群。”

彭永东甚至表示，“将全面激活在居住服务领域的布局，这将会给我们2022年财年及未来的财务表现带来重要影响。”

值得注意的是，贝壳已经逐步开始了“两翼”的行动。

2021年7月6日，贝壳宣布将收购圣都家装100%股权，总对价不超过80亿元，预计2022年上半年全部交割完成。在贝壳看来，家装市场与曾被数字化改造的存量房交易市场较为相似，空间巨大、高度分散，长期以来尽管保持着相对高速的增长态势，但用户体验还存在较大提升空间，亟待用产业互联网的“重”度思维“重”做一次。

彭友东认为，“我们有能力去做。包括过往实践，对于线上线下的理解，对于大团队的管理，对于流程的标准化，都是我们有能力去做的。”

但目前家装行业还没有出现绝对巨头，彭永东也清楚家装市场的现状，“家装行业的核心是目前存在一个最大的行业的悬念，即有没有在装修领域中产生超过100亿的商业模式。”　

此外，贝壳2021年底成立了贝壳惠居事业群，推出“贝壳租房”。今年2月10日，贝壳宣布其投资共建的首个青年公寓项目在上海徐汇区落地，公寓占地近4万平方米，由老旧厂房改造而来，共有公寓2978套。

但目前，真正能够在租赁行业赚到钱的企业可以说是寥寥无几。有长租公寓从业者向《每日经济新闻》记者表示，“我们的行业性质决定了我们就是微利的。”

尤其是2021年，曾经疯狂扩张的蛋壳公寓因为租金贷高、杠杆叠加突如其来的疫情而消失在一夜之间。今年1月，“长租公寓第一股”青客公寓也在巨亏之后走上了破产清算程序。而此前争先进入长租公寓领域的房地产企业也逐渐失去了声量。

贝壳对于新业务的复杂心境或许能从徐涛的发言中读出一二。“我们将大胆尝试、小心求证，在围绕‘美好居住’领域的家装家居和普惠居住服务业务上投入更多资源。虽然新业务发力的初期必要投入会对集团2022年的盈利水平产生一定影响，但是我们仍然坚信，为消费者带来更多围绕‘居住’的全场景优质服务体验。”

每经记者 王佳飞 每经编辑 魏文艺

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