润华物业再闯港交所，主攻医院服务的物企上市前景如何？

和新三板说了“再见”后，润华物业开始试图登陆港交所。

继上次向港交所递交的招股书失效三个月后，3月10日，润华物业再次向港交所提交了上市申请。其实，润华物业曾在2016年3月7日在新三板挂牌上市，后于2019年8月19日退市。彼时，润华物业称是“基于长期发展战略以及资本道路的规划，同时为降低运营成本，提升运营效率的考虑。”

“即使失效一次，也还要冲刺港股，其背后或是企业成长与扩围大迈步的发展策略，毕竟当企业在自身经营领域发展到一定阶段之后，需要提升自身品牌影响力之时，上市是个较快速亮相的机会。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪告诉银柿财经记者，“而且上市之后，企业融资渠道将会在一定程度上拓宽，对企业接下来的经营乃至壮大都具有一定的助推作用。”

在管项目全凭中标

与大多数脱胎于房企、专注住宅服务的物企不同，润华物业的自我定位是医院及公共板块的积极服务供应商，而医院及非住宅项目也恰恰是润华物业的主要收入来源。

招股书显示，2019年至2021年，医院及公共物业的收益占总物业管理服务的比例分别达到71.6%、60.8%、68%。

收益类型分布 图源：招股书

从物业管理服务来看，2021财年，润华物业共有46家在管医院及104个在管公共物业。根据弗若斯特沙利文报告，按2020年各板块所产生的收益计，在山东省物业管理服务供货商中，润华物业在医院及非住宅（包括医院、公共物业及商业物业）板块分别位列第二及第三，分别约占市场份额的5.6%及1.8%。

润华物业在招股书中指出，公司主要通过公开招标的方式获取新物业管理协议。2019~2021财年，润华物业获取物业管理协议的中标率分别约为28.4%、32.5%及48.1%，而相关年度公司物业管理协议的续约率分别约87.4%、90.6% 及90.8%。

资深投行人士王骥跃表示，医院及非住宅项目的物业管理服务大多需要通过招投标的方式确定，但招投标并非只有一年期限。“对于这种服务类公司，首次中标非常关键。一旦中标之后，如果没有太过分的事情，后面都会持续保持，毕竟各方熟悉了。”

“中标率确实具有不确定性，结合以往年度润华物业的中标率来看，这并不高，但其中标项目的续约率却是较高的。这或许与公司的服务质量及能力较高有关，能够使项目达成长期合作关系。”关荣雪表示，“当然也不排除跟其家族企业特性有关，关联资源较为丰富在一定程度上保证了自己每年的在管项目数量。”

主营业务区域集中度过高

润华物业上市前的股东架构显示，其控股股东为栾涛、梁跃凤夫妇及其儿子栾航干，透过Springrain Investment合计持股73.2%。栾涛、梁跃凤及栾航干构成一致行动人，将在润华物业上市后继续共同控制其已发行股本的30%以上，将被视为上市规则下的一组控股股东。

而栾涛也是润华物业“母公司”润华集团的实控人。天眼查显示，润华集团成立于1993年，实控人为栾涛，主营业务为汽车、摩托车、农用车及配件、汽车装具、日用品的销售；房地产开发及销售（凭资质证书经营）；房屋租赁、场地租赁等。而栾涛最为人所知的标签就是汽车，润华集团还被称为山东汽车服务龙头。

润华物业的大多数在管项目恰是在山东。润华物业在招股书中坦承了主营业务区域集中度过高可能会带来的风险，“我们大部分收益集中于山东省。2019财年、2020财年及2021财年，我们收益中分别有约94.9%、95.3%及93.2%源自山东省。我们预期在不久的将来，山东省仍将占据营运的很大一部分。”

在管项目分布区域（图源自招股书）

此外，润华物业的部分营收也来自关联交易。查阅润华物业的招股书可知，截至2019财年、2020财年及2021财年，关联方贡献的收益总额分别占其总收益的约11.4%、19.7%及12.2%。但对比一般关联房企30%的输送比例，润华物业可以说是没有什么物企的“母公司依赖症”了。

在关荣雪看来，由于润华物业具有一定的家族企业特性，或将会对其IPO之路增加一定的压力。“IPO之路最为稳妥的走法是首先要具有稳健的经营状况，资金方面良好且发展潜力较大。但家族企业往往具有管理架构及股权结构较模糊等风险，因此在审核阶段是较为着重考量的因素。”

值得注意的是，天眼查显示，润华物业自身风险高达1212条之多，涉案案由为物业服务合同纠纷的案件最多。有业内人士认为，过高的司法风险或也是润华物业上次IPO失效的缘由之一。

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