“沈八条”后楼市第一场土拍揽金52.8亿，四宗地全部触顶

9月25日，沈阳迎来了“沈八条”楼市新政后的第一场土拍，这也是沈阳经过八月一整个月的休整期后，再一次公开出让土地。

据时代财经了解，“沈八条”不仅提高了二套房首付比例，同时对住房用地出让溢价率作出了严格管控。根据规定，沈阳将采取“限房价、竞地价”、“限地价、竞配建、竞自持”等方式出让住房用地。房地产开发企业竞配建、竞自持部分不计入商品住房开发建设成本。

但调控升级并未影响开发商们的拿地热情。今日出让的2020-013号物资局-1地块、皇姑2020-02号北四台子村二期-2地块、沈北2020-010号原和信恒地块、HN-20003号GN-AT01-04-1地块全部都达到了最高限价，总成交金额达到52.8亿元。

房谱网(沈阳)公司副总经理、新峰地产大数据中心首席分析师于岳雅分析认为，虽然此次土拍的地块都达到了最高限价，但并不是代表“沈八条”调控力度不够，地块整体成交价格是合理的，政府在厘定最高限价时是根据市场现状、走势和预期，经过科学评估测算得出，而开发商能拍到最高价，也是做过全面的测算分析，并且看好沈阳楼市后续的向上发展走势。

于岳雅进一步表示，作为东北的中心城市，并且正努力向国家中心城市迈进，沈阳楼市的需求量一直都比较旺盛，这也是沈阳能吸引全国品牌开发商进入的原因和支撑。众多房企都看好沈阳楼市的发展，也因此在“沈八条”之前，沈阳土拍市场已经比较火热，也曾出现过不少达到最高限价成交的地块，未来有潜力、地段好、配套好的地块依然会持续这种态势。

从成交结果看，本场土拍中最受关注，也是总价最高的HN-20003号GN-AT01-04-1地块最终被新希望旗下的沈阳新锦商贸有限责任公司拿下。该地块位于浑南区，土地面积113440.24平方米，用地性质为二类居住用地，容积率不大于2.0，商业比例不大于10%。

地块采取“限地价、竞地块外教育设施建设”模式出让，起拍价格为9291元/建筑平方米，经过多轮竞价后，最后成功触顶最高限价，以9500元/建筑平方米成交，溢价率2.23%，成交总价为21.55亿元。

值得注意的是，在触顶最高限价之外，该地块竞地块外教育设施建设达到19.8万平方米，创下沈阳土地市场最高竞配建纪录。

据时代财经了解，上述地块周边在售一手楼盘万锦香樟树均价为1.4万元/平方米，二手房名流公馆、名流公馆均价分别达到1.59万元/平方米、1.7万元/平方米。

招商蛇口旗下的长春招胜房地产开发有限公司则以5600元/建筑平方米、地块内产权无偿移交政府租赁住房2.7万平方米斩获皇姑2020-02号北四台子村二期-2地块，也达到了最高限价。

该地块是此次拍卖中，溢价率最高的，起拍价格为4500元/建筑平方米，溢价率为24.44%，成交总价18.28亿元。地块土地面积163183.25平方米，用地性质为二类居住用地、商业用地，容积率不大于2.0，商业比例13%-15%。

招商蛇口拿下的这宗地块紧挨着龙湖2月21日拿下的皇姑区2019-03号北四台子村二期-1地块(龙湖锦璘原著)，后者成交价为高5400元/建筑平方米，当时同样触顶最高限价。两地块周边在售的二手房碧桂园学府壹号均价为10265元/平方米。

此外，方林公司以总价约1.83亿元竞得皇姑区2020-013号物资局-1地块，触顶最高限价6900元/平方米，溢价率5.99%。该地块土地面积10625.89平方米，用地性质为二类居住用地、商业用地，容积率不大于2.5，商业比例18%-20%。地块旁边二手房荣盛昆山豪庭目前售价为15592元/平方米。

沈北新区沈北2020-010号原和信恒地块土地面积184501平方米，用地性质为二类居住用地，容积率不大于1.8，商业比例13%-15%，起拍价格2790元/建筑平方米，最终被辽宁中金房地产开发有限公司以最高限价3350元/建筑平方米竞得，溢价率20.07%，成交总价11.13亿元。地块周边在售一手房新湖仙林金谷均价为7800元/平方米。

综合来看，尽管四宗地块均达到了最高限价，但相较于周边在售项目，并没有出现“面粉贵过面包”的情况，土地成本大部分都占市价的40%-50%。

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