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房地产盈利优势日渐消散 行业毛利下滑至29.8%

2020-09-08 16:34:58 来源:蓝鲸

与各大行业相比,房地产的盈利优势已日渐消散。

8月份以来,主要上市房企相继披露了2020年上半年的业绩情况。一方面,相较于2018年,房地产企业的规模增速已大幅放缓;另一方面,房企们的盈利能力也面临着下行压力,毛利率、净利率均呈现出下滑的趋势。

克而瑞分析指出,2017年之后,土地市场价格上升,房企普遍面临较高的土地成本,各地历史地王进入结算期是导致利润率下降的主要原因之一。而综合头部房企负责人在业绩会上的言论来看,这轮毛利下滑仍会持续。

行业毛利下滑至29.8%

据中达研究数据显示,2020年中期,上市房企平均毛利率由2019年中期的32.4%下降2.6个百分点至29.8%,平均归母净利率下降2.4个百分点至12.8%。

在已披露中期报的147家上市房企中,112家上市房企上半年毛利率处于同比下滑态势,仅有不足三分之一的房企同比增长。

这其中,部分房企的毛利率相较于去年同期近乎腰斩。例如,建发国际集团的毛利率从2019年上半年的40.62%,下滑至本报告期的21.89%。招商蛇口的毛利率从2019年上半年的37.88%下滑至本报告期的23.85%。

至于毛利率下滑的原因,部分房企高管在业绩发布会上表示,目前地价不断提高,房地比一直在降,毛利率一路走低是定势。其中,新力控股首席财务官许进业表示,“土地市场的价格不断上涨,政府限价,整个房地产行业毛利率是下降的,新力也是一样,过去33%,今年30%,未来预计毛利率会降一些,把握好拿地节奏,确保在土地市场过热的时候放缓一下,在好的时机拿地。”

在影响毛利率的因素中,地价是首当其冲的问题。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,过去几年购地成本总体是比较高的,而这两年各地其实还是有很多限价的政策,这客观上也会使得毛利率等数据相对下降。

据克而瑞数据显示,2016年—2018年,全国300城土地成交楼板呈现出持续上升的趋势,分别为1888元/平方米、2152元/平方米、2095元/平方米,其中2017年楼板价相对较高。与此同时,近两年,“房住不炒”、“三稳”、“五限”等调控措施一直持续。2019年房地产市场整年调控政策次数更是达到620次,与2018年450次调控相比,调控次数多出70余次。

严跃进表示,毛利率下降的现象,一方面是行业发展的必然,高暴利的时代已经过去,尤其是在控地价和稳房价的大背景下,单纯依赖地价上涨等来获取暴利的空间在减少。另一方面,和今年疫情下的各类冲击是有关的,各地库存压力增加,必然需要降价促销,同时各类营销开支等也增大,这也会使得此类房企的毛利率等出现下降。

未来或将持续下行

在整个行业的毛利率处于下行趋势的同时,部分房企依然可以保持毛利率增长。据Wind统计数据显示,2020年上半年,沪深港股147家上市房企中,有35家房企的毛利率同比有所增长。

具体来看,荣盛发展、雅居乐、龙光集团等房企的毛利率实现了增长。其中,荣盛发展2019年毛利率达30.44%,同比提升0.86个百分点;雅居乐2019年毛利率为30.3%,同比提升4.1个百分点;龙光集团的毛利率为35.2%,比上年同期的34.8%有所上升。

至于上涨的原因,部分房企在业绩会上表示,利润率高的项目于本报告期结算,以及重仓的区域房价上涨,是推高毛利率的重要原因。

雅居乐集团控股有限公司董事会主席陈卓林在业绩会上表示,“海南现在的发展势头良好,国家一直很重视,这对于地产行业,尤其是房企是有利的。” 一般而言,房企2020中期的结算来自于2017年—2018年的货值,而据公开资料,2017年,海南为雅居乐贡献了超200亿元的销售额,而当年雅居乐总销售额为783.38亿元;2018年,受海南全域限购政策影响,海南的销售额降到100亿元。不过,雅居乐副总裁潘智勇曾表示,海南项目的毛利率很高,达到58%。海南项目对雅居乐的毛利率贡献可见一斑。

除此以外,中原地产分析师卢文曦表示,上半年房企转变经营方式,采用转让、并购等举措也有利于毛利率上涨。同时,房企减少拿地、融资成本低都是毛利率上涨的重要因素。

对于未来毛利率长期走势,有业内人士分析,从中长期来看,由于近年地价上涨幅度大于售价,叠加人力成本等,开发商结算毛利率仍将承压。万科财务负责人韩慧华在业绩会上表示:“对于整个行业来说,毛利率下降是一个长期的趋势,我们目前的销售毛利率比我们现在已经结转的毛利率是相对更低的,我们预计到年底还有一个小幅的回落。”

碧桂园首席财务官伍碧君在业绩会表示,“利润率下降是行业趋势,未来能够维持25%的毛利率已是不错成绩。”

事实上,房企为减缓毛利率下降,做出了一系列举措,如多元化拿地。如旭辉在上半年拿下的土储中,有约四成是通过多元化拿地获取的。旭辉控股董事局主席林中在业绩会上表示,“未来,旭辉将加强多元化的拿地能力,包括商业拿地、教育拿地、旧改等,进一步降低土地溢价,实现多元化拿地和招拍挂四六开,来提升我们的毛利和净利。”

严跃进亦表示,未来,企业要想获得盈利,实现毛利率增长,要改变传统的运营模式。

在行业整体增速趋势放缓的趋势下,房企在拿地、融资等方面的成本压力仍然持续,这对于房企的精细化管理提出了更高的要求,如何提升成本管控能力、提升盈利能力,实现精细管理转型,成为房企可持续发展的一项重任。

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