深圳楼市热度不减 二手房市场涨幅高

深圳楼市热度不减，调控的靴子被业内认为即将落地。

“可以预计调控政策的出台已经进入倒计时，最近深圳楼市的确有点过热，宁波、杭州、东莞等地都已经推出一些调控政策，深圳应该快了。” 7月10日，一家前三十强房企的执行董事告诉时代周报记者。

近日，深圳一些新盘持续火热，比如位于深圳光明区的金融街华发·融御华府，预售394套住宅房源，最终8998人认筹，中签率录得4.37%，这一认筹数刷新了深圳的摇号纪录。

乐有家研究中心数据显示，2020年6月深圳二手住宅过户10594套，成交均价66034元/平方米，上一次深圳二手住宅月度过户量破万套是2016年3月。

自3月以来，深圳二手房市场进入复苏快车道。据国家统计局数据，3―5月份，深圳二手房价格涨幅领跑全国，环比涨幅均在1.6%左右，同比涨幅从9.7%攀升至12.0%，均位于70城市前5。

同时，伴随着市场的火热，深圳楼市“喝茶费”“捂盘惜售”“业主加价”等现象开始出现。

“深圳楼市的这一轮火爆，投机炒作起到导火索的作用，最主要是影响了预期。”7月11日，提及近期深圳楼市的表现，易居企业集团CEO丁祖昱向时代周报记者表示。

持续多日的火热局面，毫无疑问引起了监管部门的注意。

时代周报记者获取的一份会议记录显示，7月4日，住房和城乡建设部副部长倪虹赴深圳调研，举行座谈会，参会的有万科、华润、贝壳等开发商和中介机构，讨论了上半年深圳房地产市场运行情况及存在的问题。

随后，关于深圳楼市调控即将收紧的传闻在坊间热议，7月7日，参与了此次会议的专家向时代周报记者表示，这场会议仅是调研，调控的事情并没有官方消息。

深圳市住建局随后回应称，暂未接到相关通知，一切以官方公示为准。

虽然调控收紧的传闻尚未正式落地，但此次调研被外界看做是监管部门的重视，这也让一些房企焦虑。

7月11日，一家国有房企的华南区域投资负责人告诉时代周报记者，他们光明区的新项目将在10月开盘，目前还在跟相关部门协商备案价格，希望能将均价提到6万元/平方米以上，比周边项目要贵1万元/平方米。

“如果政府现在出台调控措施，势必会对我们的项目造成影响。”该人士表示。

深圳楼市又行至方向选择的关键节点。

楼市火热引发关注

90后的付刚(化名)，是一名典型的“刚改客”，即有着刚性改善住房需求的一类人群。他在龙岗布吉拥有一套近90平方米的小三居，今年4月初，他以360万元左右的价格卖掉，希望购置一套位于宝安区或者光明区内480万元左右的三房。

这样的总价使得他的选择范围比较窄，仅有两个新盘符合，其中位于宝安区西向的天福华府所剩无几。光明区的金融街华发融御花园成为付刚重点关注的楼盘，然而4.37%的中签率让付刚落选认筹名单。

金融街华发融御花园不过是深圳楼市新房火爆的一个缩影。6月20日深夜，另一楼盘新锦安海纳公馆发布5套房的诚意登记客户名单显示，认筹人数共计1171批，中签率更是低至仅0.4%。

今年上半年，尽管各地楼市受到疫情不同程度的影响，但深圳依然走出了独立特性的行情。

乐有家研究中心数据显示，2月结束，深圳楼市迅速回到了年前的状态，3―6月，深圳一手住宅月度成交稳定在3000套以上，最高峰在4月的3446套，二手住宅的成交更为亮眼，在6月更是时隔4年再次破万套，市场复苏势头迅猛。

市场热度正向上涨轮空以及远郊的罗湖和龙岗区域传导，轮动效应明显。

位于龙岗坂田街道的新楼盘大族云峰在经历了去年的冷冻期后，在今年成为购房者心中的“香饽饽”。

“去年初，该项目的进价为5.4万元/平方米，我们当时还启动了二三级联动，但仍然还卖不动，而现在，单价已经涨至5.9万元/平方米，并且不需要任何中介代理，不少朋友托我买都没有买到。”7月11日，该项目的营销人员告诉时代周报记者。

7月10日，一直专注新盘市场的中介也向时代周报记者透露，宝安、坪山、光明等热门区域的新盘自主消化能力非常强，几乎不给中介代理，而他也开始转战二手房市场。

事实上，二手房市场的火热程度远超过一手房。

在新房市场失意的付刚也开始将目光瞄准二手房市场，然而他发现二手房市场的涨幅已超过他的认知。

6月21日至今，付刚已经看过20多套房子，但满意的房子总会在第二天就被人抢走，而且每套都比前那一套卖得更贵，甚至还遭遇业主临时加价40万元。

乐有家研究中心数据显示，上半年二手住宅成交均价为65435元/平方米，环比上涨5%，同比上涨8%。

全国瞩目的火爆行情引发了监管层的关注。7月4日下午，住房和城乡建设部副部长倪虹赴深调研房地产的情况，引发了外界对于深圳调控政策的猜想。

就在第二天，7月5日，付刚收到了中介发来的微信，是一则关于“深圳马上要出台调控政策”的传言。

深圳楼市要出手调控的消息，在网上引发猜测，大致内容主要有两点，一是，即使有深圳户籍，需要满足2年或5年的社保才能购房;二是调高二手房交易税费。

突如其来的调控传言很快传导到市场的每一个环节。

付刚向时代周报记者无奈地表示，近期购房的人明显增多，在几次看房过程中，他遇到了不同中介带来的10余个看房人，俨然是一个小型现场拍卖会。

而他只能将预算增加30万元，希望能尽快在7月内选定。

投机导火索

近日，多位楼市观察分析人士认为，投资炒房是近期刺激深圳楼市的一大因素。

据深圳中原数据，3月以来，市场中的投资需求比例逼近40%，几乎达到了2015―2016年的水平。

7月12日，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉时代周报记者，去年底，豪宅税的调整降低了二手房交易成本，对于投资客而言是巨大利好，再加上今年上半年货币宽松，大家的买房欲望不断爆发出来，深圳楼市逐渐被投资所主导。

货币政策方面，上半年，国内三次降准，全面降准与定向降准结合，释放大量流动性。

“留什么在手上都比留现金好。”7月10日，深圳某房企的营销总经理向时代周报记者表示，深圳对资金放松非常敏感，货币放松后，有不少亲戚都在向他打探深圳楼市的信息，他也替几位无暇亲力亲为的朋友投资深圳房产，而他负责的楼盘项目有20%―30%属于投资性购买。

7月11日，克而瑞深圳区域总经理陈洪海向时代周报记者表示，3月初，二手房价开始上升，在资金开始流入一手市场后，新房去化也在提速。

同日，易居研究院副院长杨红旭告诉时代周报记者，深圳先行示范区的建设、前海蛇口自贸片区“双扩区”、豪宅税减免等政策，都为市场注入乐观情绪。

但在中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，背后的核心原因是严重的供需失衡问题，主要问题是，不认真解决供给侧的问题，深圳楼市的所有问题都无法破解。

7月12日，宋丁向时代周报记者表示，深圳是全国城市中，潜在需求最旺盛的城市，人口净增量为全国最多的城市之一，2019年净增常住人口41.22万人。

除此之外，本外币存款以每年平均净增7000亿元的幅度实现快速增长，目前已达到8.4万亿元的规模，名列全国第3。

另一方面，深圳楼市的供给侧问题长期存在。根据宋丁提供的数据，深圳市域面积始终不到2000平方公里，其中将近1000平方公里生态控制线，剩下1000平方公里用于开发建设，目前已基本开发完毕。

而产业用地的供应和占比都比较大，例如工业用地，目前仍保留30%的红线范围。

其次，城市更新的大量项目都是高科技研发、金融、物流等大型产业用地或城市综合体项目，深圳住宅用地占建设用地的比例仅有18%，远远低于全国平均约33%的水平，更低于国际上40%以上的水平。

乐有家研究中心数据显示，2020年上半年，全市一手住宅预售不足81万平方米，是近年来最低值;销售面积165.86万平方米，环比下滑17%，同比下滑4%;库存面积205.05万平方米，也是近年来最低点。

下半年走势

2020年下半年，深圳楼市会怎么走?成为外界最为关注的话题。

尽管深圳市住建局对外表示，暂未收到关于新政的通知，一切以官方公示为准。但在行业人士看来，楼市调控已箭在弦上。

陈洪海向时代周报记者表示，目前深圳市政府正在考虑进一步调控。

“住建局发布了土地、金融、预售等放松政策，加大新房供应，二手房预计会由3年限售变5年，同时会出二手指导价格，严控银行高评高贷。除此之外，深户籍可能需入户满一年或者新深户连续缴交社保12个月。”陈洪海表示。

“东莞和深圳还是存在着联动性，今年上半年深圳楼市火爆，也带动了东莞楼市，此轮东莞收紧是一个前瞻信号。此前金融街万人摇号的新闻也带来较大影响，业内开玩笑说，因为金融街引起了住建部的关注。”前述前30强房企执行董事认为，对深圳市场仍然非常看好，下半年估计受调控影响降温，但基本面在，房价后期还会上涨。

宋丁指出，无论有没有调控政策，深圳楼市下半年都不可能像5月、6月这样一路上扬，无论是市场还是政策方面，都可能会有一个卡顿，让市场不要走得太猛，尽量平稳一些。

“很难达到平衡，成交量和价格上，我们都希望价格不动，成交量一直上，但是有时候恰恰是成交量刚刚上一点，价格就跳上去了，这对于深圳这样全国房价比较高的城市而言是比较敏感的，市场方也应该相当警觉，避免出现阶段性的损失。”宋丁表示。

7月11日，同策咨询研究部总监张宏伟表示，下半年，深圳楼市肯定还是继续涨，至于涨幅多少，视情况而定，但从大趋势来看，市场处于供不应求状态，资金宽裕的基本面也没变，所以整体来看还是保持上涨态势。如果加上调控，应该是在稳定的情况下有小幅上涨。

杨红旭则认为，从目前来看，政府的调控对楼市影响比较小，因为调控并不严厉，只是表态，主要还是以整顿市场秩序为主，这样起到的作用并不明显，对市场影响有限。目前市场正在往上走，除非出台比较严厉的政策，比如升级限售限购方面的政策，市场才会逐渐恢复稳定。

“调控加码”的预警并不能阻挡房企在深圳布局的步伐。

上述国有房企的华南区域投资负责人向时代周报记者表示，调控严格说明市场情况、基本面较好，反而值得花精力去深耕。

在他看来，下半年深圳楼市将稳中有升，而其所在区域公司也会持续布局。

“一二手房价倒挂的现状，促使深圳的新盘去化速度高于其他区域，现金回笼速度也因此加快。目前我们在深项目不多，除了在公开市场拿地，也在跟深圳本地房企合作城市更新项目，争取尽快能推出新的项目。”该人士表示。

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