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深圳2000万级豪宅半天卖54套 郑州房价涨了5.89%

2020-04-13 15:38:49 来源:证券日报公司零距离公众号

近来,身边很多朋友都在讨论的一个话题,就是在疫情过后,在刺激经济、货币大宽松的优渥背景下,房价会不会再涨一波。

地产人的朋友圈为此不断播撒各种“好消息”:从深圳的2000万级豪宅半天卖54套,到上海、杭州土拍市场“小阳春”,再到银行下调房贷利率。所有这些信息似乎都在暗示楼市正在加速回暖,似乎又到出手抄底的时候了。

对此,大家各抒己见,说什么的都有。由于很多朋友所处地域不同,主观感受相去甚远。这几天,全国房价数据公布了,借此我们可以分城市看一下全国大部的情况。

根据数据宝的整理,3月份全国多城市房价出现分化。我们先来看上涨的城市。

总体来说,杭州的涨幅最引人关注,环比上涨高达11.53%,南京涨幅8.16%,郑州涨5.89%。

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图片来源:数据宝

事实上,经历了货币化安置的普涨,目前全国房价总体已经较高,而人口持续流入就成为了最大的变数。

有一种观点认为,如果一个城市,人口每年都流入1%以上,那么积累一段时间房价就会上涨。打个比喻,房子如同城市的股票,人口持续流入,就相当于公司基本面,净利润持续增长。

做过股票的人都知道,股票市场最怕什么呢?就是高估,如果盈利增速不及预期,甚至突然亏损,这时候就造成了戴维斯双杀,业绩和估值双双下挫,股价大幅回落。

其实,楼市也是如此。一旦人口流入不及预期,或者出现人口的反向流出,再叠加高估值,那么房价就必然出现较大回落。我们看上述这些城市,杭州、南京、郑州都是人口流入的重点城市。这种情况下,即便高估值,也能够在持续的增长中逐渐被化解。

其他涨幅榜城市中,苏州涨了2.28%。此外,石家庄,扬州,成都,重庆,沈阳,长沙,三亚,合肥,南昌这几个城市微微上涨。

反观3月份均价下跌的榜单,更多知名城市上榜。其中,上海环比跌了5.85%,北京跌2.85%,广州跌3.63%,深圳跌1.21%,福州跌7.19%,济南跌2.22%,此外下跌的知名城市还有天津,青岛,西安,海口,太原,兰州。

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图片来源:数据宝

首先不得不提大家关注的房价标杆——北上广深。看似四个典型的一线城市全线下跌,但还应该具体划分,比如北上情况就更为贴近,广深也可以各自细致探讨。

北京上海作为超一线大都市,方向既定,就是人口控制,不允许再大幅增长。这好比公司业绩被设定天花板之后,估值自然要下调,至少不能再涨。这个预期已经非常明确,所以每每有人说“一二线可以投资,三四线不行”其实都是典型的从众行为。

地产人鼓噪一线房价回调可期、市场加速回暖BLABLA,多少有给自己撑腰打气的意味,因为大家都清楚今年会很难。

统计显示,截至4月7日已公布2019年年报的124家房企,平均销售额增速较2018年明显放缓。其中50家房企全口径销售规模总额同比增幅为17.6%,较2018年下降了19.8个百分点。

屋漏偏逢连夜雨,原本希望在2020年“扳回一城”的房企,又逢新冠肺炎疫情,一季度销量遭遇滑铁卢。近日公布的2020年一季度房地产企业销售TOP200榜单,年度销售目标完成率仅为12.41%。

所以说,对于人口设限,房价极高,落户又极难的北京上海,已经不再具备上涨的潜质,未来一段时间大概率就是稳中有落。其实北京上海局部数据的房价已经跌了10-20%,接近2017年水平。如果着急卖房,很多高端房产的价格甚至已回到了2015年甚至以前。只是入门级的老破小依然坚挺,因为这些房子代表了一个城市的门槛。

至于广州和深圳,虽然均处于人口流入阶段,但近况却迥异。

受疫情影响,作为以外贸为主的广州,今年想必会有很多企业和个人难逃困厄,这些因素聚积下会对城市的房价和预期,造成很大的杀伤;相比之下,深圳则完全另一番景象,其引以为傲互联网和金融的双轮驱动,不仅受疫情影响小,人口的快速涌入更加助推城市人气,所以深圳的房价弄不好还得涨。

现实数据也印证了这点,数据显示,深圳3月份二手房平均单价为71790元,位居全国第一。就在4月5日上午9点,招商蛇口太子湾·湾玺再度开盘。此次推出的N5栋公寓,单套总价2900万起,共计54套。开盘半天,全部售罄,吸金总额高达23亿元。值得注意的是,这次销售“不接受退房”,即这23亿元扎扎实实地买下了。

而这已是太子湾·湾玺年内的第三次开售。3月7日,首推70套N3公寓,2000万起步,当日售罄;3月13日,又推出14套豪宅,4200万起步,8秒售罄。

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对此,有网友指出:这是深圳,你要相信。

至于其他二线龙头,如以产业拉动划分,外贸为主的城市今年肯定受影响;制造业和能源为主的城市也不会好过;而像杭州以互联网经济为主,反而可能迎来大发展。

以人口流向来看,人口大省的省会,如果没有其他竞争城市,虹吸作用下会比较强势,比如南京,郑州,西安;如果一个区域内多中心竞争,比如山东的济南和青岛,辽宁的沈阳和大连,四川的成都和直辖市重庆,将会稀释人口流入的力度,房价涨幅自然会受到牵连。

面积接踵而来的危机,当人们看到欧美主要经济体如多米诺骨牌般纷纷倒下时,原本鼓噪的所谓疫后“报复性反弹”论调已鲜有提及。美国前国务卿基辛格近日撰文称,我们恐怕回不到从前了――本次疫情将深远改变世界。后疫情时代,人们将重新评估资产,重估经济增长,重估未来。

自恒大打响线上卖房第一枪,已有数百家房企跟进,就连网络带货女王薇娅也被房企请来卖公寓,传统的房地产营销方式正在经历颠覆性改变。

“目前房企最紧要的工作还是要保证现金流的畅通,保证能够正常运营;其次多数城市房地产市场已经复工,房企要在做好防控,保证安全的情况尽快复工,恢复线下销售。”诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示,房企在恢复线下销售的情况下,还可以结合线上工具私域流量等工具进行蓄客,为销售做好铺垫。

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