大中城市租金五连降 市场仍处于“培育期”

在“精挑细选”了近半个月后，25岁的“北漂”青年王宇(化名)终于在上周租到了合意的房子。在北京北三环的惠新西街附近，他和室友整租了一套一居室，价格为5300元/月。

这是王宇毕业后的第四次搬家。他向21世纪经济报道说，虽然可选的房源不算太多，但因为打足了提前量，总算找到了合适的房子。经纪人告诉他，12月末，北京的租金出现小幅上涨，但仍是全年的低点，此时租房的性价比很高。

由于进入年末租赁淡季，在很多大中城市，租金水平连续下降。根据诸葛找房的数据，2019年11月，全国20个大中城市租金挂牌均价为43.64元/平方米·月，环比下降0.23%，同比下降0.68%，租金连续5个月下跌。

这种下跌与政策层面的利好形成一种反差。10月以来，海口、昆明、郑州、开封等地陆续推出租房落户政策，成为各地人才政策的重要看点。12月召开的中央经济工作会议也提出，“大力发展租赁住房”。

作为租购并举住房体系中不可或缺的部分，在多年的培育后，租赁市场为何再度陷入平淡?这一市场何时能迎来“美好时代”?

长租公寓危机“拖累”

“租赁市场有明显的季节性波动特征，其中每年有两个旺季，我们分别叫做‘春节潮’和‘毕业潮’。”诸葛找房副总裁苑承建表示，“春节潮”出现在春节后的2月和3月，节后回城务工需求高涨，推动市场升温;“毕业潮”出现在6月至7月，高校毕业生进入职场，推动租赁需求增加。

在很多大中城市，这也是全年租金水平最高的两个时段。这两个旺季后，租赁市场便逐渐降温，市场租金水平也逐渐下降。

贝壳研究院将11月的租赁市场称为“季节性低温”。该机构监测的18个重点城市，11月租赁成交量环比下降4.7%，连续三个月下降。18城的租金水平也连续多月下降。其中，北京的租金水平为81.3元/平方米·月，环比下降1%，同比下降2.9%。

但与往年相比，今年的租赁市场走势仍然显得反常。比如，在很多热点城市，租金水平不仅环比连续下降，而且明显低于去年同期。

对于这种“反常式”下降，诸葛找房认为，“今年的租赁市场并不平静，长租公寓持续出现危机，各城市虚假房源、群租房等乱象频出，导致租赁市场监管逐渐加强，很多城市成立租赁整顿市场的专项小组。”

该机构表示，艰难的生存环境迫使机构采取低租金吸引租户入住，房东为快速出租房屋，也跟随市场降低租金。

以租金环比降幅最大的杭州为例，11月，有租户爆料称，杭州中择房地产代理有限公司因无力支付租金，向房东打白条。中择房产出现危机的消息就此曝光，此时距离公司成立还不足两年。

在这之前，中择房产就已面临出租率偏低的难题。公司创始人李雪雷曾向媒体透露，即便租金一降再降，中择房产的平均空置率仍高达12%，空置期最久甚至超过半年。

苑承建表示，在长租公寓份额较高的城市，如泉州、杭州等，一旦运营企业出现问题，租户对长租公寓的接受度就会出现下降，进而影响到整个市场。按照该机构的统计，今年11月，杭州的租金以2.75%的环比跌幅领降，其次是泉州，租金跌幅为2.59%。

北京某著名投资机构相关负责人向21世纪经济报道表示，我国租赁市场仍然处在洗牌阶段，市场上仍然有很多不规范的行为，有些租赁机构甚至会打“价格战”。在这一阶段，市场的波动难以避免。该人士坦承，其所在机构投资了数家租赁运营商，但目前尚未看到回报。

市场仍处于“培育期”

实际上，近期有关租赁市场的利好政策并不少。12月中旬，郑州市公安局对外宣布，在郑州中心城区租房，居住一年以上就可以办郑州市户口。“凭实际居住地房屋租赁合同，经房主同意，可将户口迁入租房户的地址。”

在此前后，海口、开封等地也均推出租房落户的政策。

中央层面，12月召开的中央经济工作会议也提出，“大力发展租赁住房”。住建部年度工作会议也指出，进一步培育机构化、规模化租赁企业，加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台;重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制等。

自2015年初首次提出“租购并举”以来，监管层有关租赁市场的利好政策和规范性措施便密集出台。各地也纷纷发布政策，将政策落地，涉及房源筹集、金融支持、税收优惠、租购同权，等等。

从市场表现来看，供应端得到了刺激。58安居客房产研究院的数据显示，自2016年首宗租赁相关用地在北京成交至今，全国租赁用地的总供应规模达到1540万平方米。而占据供应主体的机构化和个人房源，近年来也大幅增加。

在需求方面，“这些年，热点城市的房价水平很高，加上‘限购令’执行比较严厉，实际上是释放了很多需求到租赁市场。”前述投资界人士表示，租购同权政策的推动，也使得很多人进入到租赁市场。

诸葛找房通过分析世界主要城市的“租金回报率”指标得出，美国、加拿大、澳大利亚的城市的租金回报率均较高，大多在4%以上。相较之下，国内被选取的六个热点城市中，除了成都的租金回报率超过了2%以外，其他城市都在2%及以下。

该机构认为，虽然中国城市普遍租金回报率偏低，房价、房租发展不均衡，不过中国租房人口比例还远不及发达国家的城市，即使是在一线城市，目前租房人口也不过半。在中国房价高企的压力下，年轻一代的首次买房年龄正在推迟，加之大力发展住房租赁的政策倾斜，“新租房时代”正在走近。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，租售比偏低的现实，导致租赁行业尚未形成有效的盈利模式，也会加速市场洗牌。他表示，未来几年，市场洗牌和政策完善将会同步进行。比如，《住房租赁条例》等顶层设计文件尚未落地，未来将可能加快推进。

前述投资界人士预测，综合各方面的进展来看，我国租赁市场要想进入稳定、成熟的阶段，大概还需要5-10年左右的培育期。

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