保利发展闯关：上市15年首现净利下滑，增收不增利后欲“进三争一”

【编者按】是谁建造了如今的商业世界？谁又将主导这个五彩斑斓的世界的未来？是企业和企业家们。

新时代的竞争法则也正发生着质的改变，这种变化不仅猛烈冲击着企业和竞争格局，更深刻改变着我们对商业世界的传统理解。没有一家企业能够长盛不衰，商业逻辑正不断更新和迭代。

搜狐财经《狐说商道》系列专题报道，聚焦商业人物、企业案例，洞悉商业智慧、品味商战故事。此为第二十六期稿件，聚焦保利发展。

万科直接跳过“青铜时代”，称地产行业进入了“黑铁时代”。同为A股头部房企的保利发展也称“行业规模见顶”、“商品房市场进入‘减量发展时代’”。

数据确也真切地反映了形势的变化，一向以稳健著称的央企保利发展也难逃行业下行的阵痛侵扰。2021年净利润同比下滑7.14%至371.89亿元，系上市15年以来的首次下滑。

多元产业营收占比提升至9%；“三道红线”持续“绿档”；融资成本再下降至4.46%；全年销售额增6%、跃升行业第四位……若抛开盈利“暇疵”，其它多项指标也算表现平稳。

不过，这份“增收不增利”的“成绩单”并未打击保利发展的信心。告别“铁娘子”宋广菊，进入“刘平时代”的保利发展已不再重提五年前定下的“重回前三”目标，而是喊出了更高层次的口号：“进三争一”。

“按照既定战略，把握市场机会。”按照4月21日业绩会上刘平的说法，保利发展基于行业变化和公司自身竞争力的考量，未来将不再简单、片面地看重榜单上的排名，而要实现综合实力的领先。

上市15年来首现“增收不增利”

保利发展2021年实现总营收2850.24亿元，同比增长17.19%。相比2019年，也增长了20.76%。

但这不及同期营业成本22.67%的增幅，直接反应到利润水平上，导致保利发展净利润同比下降7.14%至371.89亿元；归母净利润则下降了5.39%。

这是保利发展上市15年以来首现净利下滑，出现“增收不增利”现象。虽然这样的现象在上市房企身上已是普遍态势，但在业绩发布后的首个交易日，保利发展的股价收盘还是微跌了0.05%，而当日房地产板块收盘上涨0.88%。

保利发展称，导致净利下降的原因系房地产业务毛利率的下滑，同比减少了6.35个百分点至27.13%；而同期，其他业务毛利率虽仅为19.91%，但仍处于增长态势。

具体来看，华北片区、华南片区的毛利率下滑明显，同比减少9.6个百分点、8.58个百分点。

其中，华南片区是保利发展结算收入的第一大片区；位列第二的华东片区虽同比微增了0.93个百分点，但毛利率也仅为21.23%，系五个片区中最低。

最终，2021年保利发展的整体毛利率为26.8%，同比下降5.79个百分点，已连续三年下滑；系近9年来第二次低于30%以下，上一次是在2016年为29%。

而这种下滑仍有持续的趋势，保利发展在年报中也坦承，“未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。”

保利发展各地区毛利率情况，图片来源：保利发展2021年年报

也有市场分析认为保利发展2021年净利润的下调幅度也在行业平均值之内，相对可控。可对比的是万科、招商蛇口、中海地产同年的净利润分别同比下降了35.8%、10.12%、9.74%。

此外，不少房企在2021年进行大额资产减值，直接影响了当期净利润表现，被质疑“业绩洗澡”。而保利发展并未做减值，反而增值了9453万元。虽然增值额比2020年的8.5亿元已大幅减少，但趋势也已经异于行业。

而多数进行资产减值的房企，主要是对变现净值低于存货成本的地产项目进行计提存货跌价准备。保利发展2021年的存货，则转回或转销共计10.2亿元。

对此，刘平称保利发展严控立项标准，从源头把控项目质量和减值风险；对存在减值迹象的项目，也会严格按要求计提减值。

往期年报显示，保利发展也曾在2018年出现了高达23.51亿元的资产减值损失，同比暴增了3455.76%。这些损失也主要就来自于存货跌价，当期合计23.42亿元；由此减少公司归母净利20.13亿元。

这也是保利发展为高价地“买单”的结果，当年计提存货跌价的7个项目，均是保利发展在“高周转”盛行的2016年和2017年拿下的地王或高价地项目。

数据来源：保利发展2018年度计提存货跌价准备的公告

彼时的保利发展对销售排名和规模有所诉求，2017年12月的股东大会上，时任公司董事长的宋广菊提出，“未来两到三年，要重回行业前三”；并定下了“2017年冲刺3000亿，三年内突破5000亿”的“345”战略。

彼时就有股东指出，为了扩张拿高价地未来或会影响公司利润表现。但在宋广菊看来，公司所拿土地具备稀缺价值，并预判“针对地产的限购调控政策是为了避免金融风险采取的阶段性措施，并不会一直持续。”

但2018年之后日益趋紧的调控政策，还是令保利发展也出现了“面粉贵过面包”的尴尬局面，不得不计提。但这并非大幅影响当期利润表现，2018年时保利发展净利仍同比增长了32.78%至261.5亿元。

如今来看，保利发展早早计提，将风险在2018年“一次性释放”，反而为其之后的发展留出了空间。

“被动”进入房企销售额TOP4

不过，在2018年之后，保利发展开始放缓扩张步伐。当年新增132个项目，总成本1927亿元，同比分别减少了35.29%、30.3%。

之后的2019年，全年拓展平均楼面地价同比下降了6.2%至5802元/平方米，拓展溢价率仅14%。2020年，楼面地价虽然提升到了7388元/平方米，但保利发展称系所拓展土地资源较集中的影响；全年拓展溢价率也仅为13%，低于行业平均溢价率水平。

2021年，二三批次集中土拍，央企国企成了公开市场拿地的主角，抢收投资窗口，但保利发展的投资力却是不升反降。全年拓展项目145个、新增项目拓展金额1857亿元，分别同比下降15%和21%。

保利发展也更关注投资的质量，全年拿地权益比提升7个百分点至72%，为2014年以来的最高水平；拓展平均楼面地价6821元/平方米，也同比下降了8%。

不过，中指院数据显示，保利发展2021年投资额进入了行业前三名，仅排在万科、碧桂园之后；并以累计新增4287亿元的货值位居房企榜首，万科、碧桂园紧随其后，分别为3309亿元和3269亿元。

最新的今年一季度，保利发展公告披露的拿地面积为36万平方米，同比减少91.7%。不过其在业绩会上也表示，当市场规模见顶后市场需求是相对聚焦的，投资重心仍在一二线核心城市。伴随着二季度中心城市陆续进行供地，仍会在谨慎原则下适当提升投资力度。

保利发展给出的今年全年投资计划为3650亿元，较去年的3950亿元实际有所减少。刘平称，整体的拓展思路是“质量重于数量”、“收并购仅基于项目层面，不追求具体投资额和数量”。

事实上，如今的保利发展距离“重回前三”目标已不远。2021年实现销售额5349.3亿元，虽然同比增幅仅有6.4%。但在恒大“退步”这一因素的影响下，却“被动”跃升至了行业第四位。

此前的2018年-2020年，保利发展都在第五名的座次上踱步徘徊；宋广菊定下的5000亿元的销售目标，也比预想的晚了一年到2020年才实现。

伴随着今年以来融创中国出现“流动性”危机，全年销售额或受影响，这或意味着今年保利发展进入前三将成为大概率事件。

只是，在“铁娘子”宋广菊离任之后，在前述变化之下，在新任掌门人刘平的领导下，保利发展的目标已不再是“重回前三”这么简单，而要“进三争一”。

“进三争一”新目标

“进三争一”首次被提及是在保利发展2022年度工作会议中，事实上，截止最新的今年一季度，保利发展全口径销售额为907亿元，已排名行业第三；前两名分别为碧桂园和万科。

业绩会上，刘平也重点解释了这一目标的涵义，称保利发展不简单追求规模上的排名，更多的是按照既定战略，把握市场机会，提升公司综合实力。

这样的表态在其他央企掌门人口中也有所体现，同在2021年业绩会上，华润置地总裁李欣也曾表示，华润置地一直对行业排名有诉求，但对规模没有要求。

这些相似的论调，实则颇有深意。过去，销售规模是行业排名的唯一指标。随着行业进入迅速洗牌期，一些企业可能会退出，一些企业排名会下滑，房企排名规则也发生了微妙变化。

2021年对于保利发展而言，是具有里程碑意义的一年。当年7月，被保利发展的灵魂人物宋广菊正式退休，之后刘平接任董事长一职。

保利发展在宋广菊离任的公告中写道，“自1993年加入公司、2002年起担任公司总经理、2010年起担任公司董事长，是公司的初创者和领军者之一。”

外界口中的宋广菊兼具军队的“铁血”和女性的“柔情”，17岁参加工作时从宣传干事做起，转业后进入保利发展，从基层的营销策划入手，最终成长为一代央企掌门人，也是TOP10房企里少有的女性掌门人。

在接受媒体采访时，她曾自谦，称自己“同样只是一个打工者。”虽为央企的管理者，但她身上为外界所熟悉的标签却是敢于尝试、大胆创新。

行业熟悉的便是2015年4月，宋广菊突然发布一天微博，称“保利是个P！”迅速引发围观。次日，保利发展正式推出“5P战略”，这次营销让保利发展赚足了眼球。

宋广菊的另一贡献在于，她带领保利发展在2018年确立了“一主两翼”的发展战略，即“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”，“打造具有卓越竞争力的不动产生态平台”。

而刘平的接班，也并非毫无预兆，最直接的信号就是刘平主持了保利发展的2020年股东大会和业绩会，此前主持者都是宋广菊。

出生于1968年的刘平，现年53岁。早期曾在保利发展多个区域公司董事长，2015年回到总部并进入董事会，2016年12月接任总经理职位，成为主管会计工作负责人，同时负责保利发展运营管理和投融资。

区别与其他央企，保利发展也在推进市场化机制。2012年和2016年，实施了两期股权激励计划，成为首批实施股权激励的央企地产公司。2017年成为央企地产公司的首批代表，设立房地产项目跟投机制。

截止2022年1月29日保利发展全体高管增持公司情股份情况，图片来源：保利发展公告

2021年8月，刘平在履新一个月后，就火速拉上保利集团和全体高管一起增持公司股份，以向市场传递对公司未来发展的信心。这也是时隔六年后，保利发展的控股股东和全体高管首次管一起增持公司股份。

彼时公告显示，刘平等保利发展全体高管计划自当年8月4日起6个月内，以自有资金或自筹资金通过上海证券交易所交易系统增持公司股份，合计增持金额不低于800万元、不超过1500万元。

截止今年1月29日，全体高管已累计增持858.81万元。增持最多的便是刘平和周东利，增持金额为300.62万元、29.97万元。

“刘平时代”的多元化破局

欲“进三争一”的保利发展给出的2021年分红方案，却引发了投资者争议。全年拟每股派发现金红利0.58元，同比减少0.15元；占同期归母净利的25.35%，同比减少4.82个百分点。

分红率的下降，早有预兆。保利发展去年曾披露《2021-2023年股东回报规划》，提出未来三年公司每年现金分红占当年归母净利的比例不低于25%；而2018-2020年，其分红率未低于过30%。

但同样在2021年净利润下滑的万科，却将分红率从35%提高到50%，以保证每股分红水平的稳定。再看TOP10的央国企，中海地产、招商蛇口、华润置地、绿城中国的分红率分别为30.1%、40%、37%、35%。

对此，保利发展的说法是，随着“三道红线”等系列政策的出台和落地，公司降低分红、适当提高自有资金储备规模，是为了保持持续发展能力，为股东创造价值。

也就是说，如果股东对保利发展未来的预期是扩大市场份额，在地产下半场保持发展能力，那就要接受分红率的下降。

如何兑现对股东的承诺吗？如何提升自身综合实力？保利发展在业绩会上表示，公司将继续推进“打造不动产生态发展平台”的发展战略。

与其他房企大体相似，保利发展的这一战略实则是围绕地产主业协同发展的多元化产业布局。

这一战略正是由其在2002年提出的“三个为主，两个结合”即“以房地产业为主，适度拓展相关行业”升级而来。2018年保利发展更改公司名称，也有“去地产化”追求多元投资的考量。

在保利发展的官网中，其分列出三大项14小项业务，包括大健康、文旅、会展、经纪代理、公寓、酒店等诸多业务。

但在年报口径里，针对此等多元化业务，保利发展只披露了关于长租公寓业务、商业地产业务、不动产金融业务三个板块的部分数据。

针对前两项业务这也是房企在多元化业务中几乎全力开拓的业务来看，保利发展与其他头部房企相比有所差距。

截至2021年末，保利发展在营长租公寓项目仅43个，却未披露具体的运营房间数和营收情况；商业板块已开业购物中心35个，开业面积247.5万平方米；保利酒管已开业开业酒店、会议中心20个，房间数5000间，但并未营收数据。

同期，龙湖集团的长租公寓品牌冠寓已开业10.6万间、营收22.3亿元，同比增长17%、23.2%，整体出租率为92.9%；龙湖商业全国范围内累计开业商场达61座，已开业商场建筑面积达594万平方米（含车位总建筑面积为749万平方米），整体出租率97.2%。期内营收增长40%至81.5亿元，商场销售额增长53%至467亿元。

万科运营管理的长租公寓则达20.87万间，累计开业15.95万间；营业收入28.9亿元，同比增长13.9%。商业业务营收76.22亿元，同比增长20.57%；累计开业211个商业项目，建筑面积1139.16万平方米（点击查看往期报道：狐说商道｜进军租赁赛道，万科高举“泊寓”）。

保利发展对公司不动产金融方面的业务开展情况则披露更为简单，年报中称，公司基金累计管理规模超1000亿元。而2020年时，这一数据还是“逾1400亿元”。

当然，于多数房企而言，多元化业务即使探索多年，从收入和业务规模来看，仍旧完全无法跟开发业务相比。保利发展2021年非开发业务的营收231亿，同比增长49.5%，但也仅占总收入的9%。

除去需要资金的投入外，这类业务对于企业的综合能力也有着更高的要求，长期稳定盈利都还需要更为漫长的过程。而随着地产下行和竞争加剧，针对存量业务的多元化拓展又是房企不得不直面的问题。

如何让承载着保利发展在地产下半场想象空间的多元化业务，成为未来的利润增值点。这个重任，落在了刘平的肩上。

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