中梁百悦通过聆讯后突然“卖身”

中梁百悦于2021年12月通过港交所聆讯，但一直未有进一步动作。若此番收购事项最终落定，则意味着拿到港交所入场券的中梁百悦在最后关头放弃了上市计划。

2月14日晚间，碧桂园服务官宣了对中梁百悦的收购事宜。

公告显示，2月11日，碧桂园服务间接全资附属公司碧桂园物业香港与创辰国际、创卓国际、创沅国际、杨剑、李家城等卖方就收购中梁百悦约93.76%股权订立相关收购协议。

碧桂园服务称，收购事项的最终代价须在相关协议以及进一步的尽职调查结果出来后进行调整，“适当时候作出进一步公告”。

据悉，中梁百悦于2021年12月通过港交所聆讯，但一直未有进一步动作。若此番收购事项最终落定，则意味着拿到港交所入场券的中梁百悦在最后关头放弃了上市计划。

二度IPO后“卖身”

去年4月，中梁百悦递交招股书，开始向资本市场发起冲击。只是，其并没有赶上上半年的火热行情。首轮招股书失效后，该公司又于11月提交了新一版的招股书。

新招股书展示了中梁百悦良好的外拓能力及盈利能力。

得益于给力的收并购及中梁控股开发项目的增加，中梁百悦在2021年上半年新增了1310万平方米的在管面积，较2020年增长了65.17%。

财务数据上，其同期营收较2020年上半年增长207.36%至6.63亿元，归母净利润则同比增长306.41%，毛利率亦较2020年上半年增长6.5个百分点至34.4%。

好看的经营数据支撑下，中梁百悦第二次IPO顺利许多，仅一个月便通过了港交所聆讯。然而，过会后的中梁百悦迟迟未有进一步动作，这也为其此次的“卖身”埋下了伏笔。

嘉和家业物业服务研究院院长唐卓告诉《国际金融报》记者，中梁百悦自2021年12月23日通过聆讯后一直未推进IPO事宜，其被收购的可能性便一直存在。

唐卓直言，目前中梁百悦已错过最佳上市时机，若仍选择单独上市，企业所获溢价或将面临较高的不确定性，且上市所得款无法直接供给关联公司。强监管下，直接卖出物管公司更容易变现，解决当下的流动性问题。

在外界看来，杨剑选择在此时“变现”中梁百悦的一个重要原因是地产业务板块面临的资金压力。

中梁百悦由中梁控股实控人杨剑持有。2022年1月，中梁进行组织架构调整，控股集团总部相关职能与地产集团总部进行整合，涉及优化人员逾百人。

这场人事“地震”引发业内对中梁资金状况的猜想。为抚平市场情绪，中梁很快公告了一则提前偿债的事宜。其称，公司已提前汇出资金至境外银行账户，用于2022年1月31日票据到期时偿还余下的本金金额及应计利息。

不过，中梁仍存偿债压力。标普的一则报告显示，在偿还1月份到期的2.5亿美元高级票据之后，中梁在2022年仍有约10亿美元的海外到期票据，主要集中在第二季度和第三季度。

对此，中梁控股方面回应《国际金融报》记者称，“物管业务为控股人持有，与地产上市平台没有直接关系，公司已按时以自身的现金流归还超过10亿美元的境外债。”

收并购向交表企业倾斜

除标的本身外，这场交易的另一个看点在于买方——为何接手的是碧桂园服务？

事实上，中梁与碧桂园的关系一直较为亲密。中梁百悦IPO前，碧桂园服务便通过附属公司碧桂园物业香港以约2.4亿港元的价格入股，成为其持股比例达6.24%的股东。

另一方面，二者的运营模式也较为契合。在管理模式、物业项目定位、拓展机制等方面，中梁百悦与碧桂园服务均有着较高的相似度。且中梁百悦大部分业务位于长三角，若能达成交易，对于碧桂园服务来说将极大提升华东区域的市场密度。

截至2021年上半年，中梁百悦的净利率达15.9%，“对于碧桂园服务来说属于一个较好的标的。”唐卓说道。

2021年，物管行业合计发生成功交易金额近400亿元、交易规模超10亿平方米，9至12月连续交易超40起，巨额、高频、大规模已是2021年物业行业收并购的缩影。

碧桂园服务则在去年为市场“贡献”了数笔大额收并购，斩获颇丰。去年2月，其公告表示拟以48.47亿元收购蓝光嘉宝服务64.62%股权；9月称将以不超过100亿元的价格收购富力物业；同月，碧桂园服务又拟以33亿元收购彩生活核心资产邻里乐100%股份……

除了交易作价不低外，上述收并购还有一个共性，即标的均为上市或拟上市物企。

在唐卓看来，当前物企的收并购更倾向于已经交表的企业，这类企业在交表前对股权、组织架构、财务、劳务等方面已做出相对详细的风险规避，收购方对于标的的尽调会更容易进行，且推进节奏更快。

此外，这类物企多是由于地产母公司遭受流动性危机，亟需进行价值变现，例如阳光智博服务、中南服务、富力物业等。

而除了大型民企外，国企如今也开始下场“扫货”。

2022年伊始，华润万象生活便先后公布了两宗收并购，标的为禹洲物业与中南服务。前者是禹佳生活服务的一部分，禹佳生活服务曾两度冲击港股IPO，但均未成功；中南服务则于2021年11月通过聆讯，可一直未传来招股信息。

以华润万象生活拟22.6亿元收购中南服务来看，这笔交易对应的收购估值约为12.85倍，与2021年物企收购PE均值12.5倍基本保持一致。

唐卓指出，目前物企整体估值波动幅度较小，PE值仍在正常范围。若以12.5倍的收购PE均值计算，杨剑此番将通过“变现”中梁百悦获得一笔较为丰厚的现金流，但具体数额仍有待交易双方公告。

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