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金融红利期告一段落 盈利靠管理红利时代来临

辞任绿城中国行政总裁,放弃5000万元年薪,抵押别墅贷款,地产老兵曹舟南创业两年后,找到了越发清晰的商业模式,即共建。

“‘三条红线’的到来,我研究了三天三夜,这与我对未来的研判基本吻合。”蓝绿双城创始人曹舟南向《证券日报》等媒体表示,剔除预收款的资产负债率不得大于70%,净负债率不得大于100%,现金短债比不得小于1倍,这“三条红线”一出,想要在复杂的房地产市场中弯道超车,“共建”或许是一条出路。

金融红利期告一段落

盈利靠管理红利时代来临

按照“三条红线”的标准,目前国内少有任何一条“红线”都不踩的房企。有市场传闻称,监管部门要求“三条红线”试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。在这种局势下,不得不说,这将彻底改变整个中国房地产行业,无论是商业模式,盈利模式还是竞争格局。

在曹舟南看来,中国房地产真正发展的30年,前20年靠土地红利盈利,城市化速度快,产品和服务能力弱;2010年至今这10年,行业盈利主要靠金融红利,通过举债扩大规模,带来的结果是高周转,整个行业房企对渗漏水、烟道串味、墙体发霉等问题30年都没有得到解决;而“三条红线”带来的最大影响是房地产行业将彻底脱离金融红利期。接下来,行业盈利模式即将进入“管理红利”时代。

“很多人问我,项目明明是亏的,为什么有公司死活要拿?因为他需要的是规模。房企围绕土地筹备规模、签约销售规模、销售收入结转规模进行比拼和竞争,进入头部白名单以后,发债、融资、贷款可以得到支持,而且成本比较低。”曹舟南表示,但金融红利带来的最大问题是高周转,房产是产品,品质质量和服务质量的保障是需要物理时间的,如果没有时间,质量通病显然解决不了。

至于房企在后房地产时代的竞争格局,在曹舟南看来,未来行业的分化会愈发显著。TOP20或是TOP30的房企,将持续提升行业集中度,形成寡头化;但销售额在几百亿元至1000多亿元规模的房企,特别是已经上市的,进退都不容易,如果规模萎缩,这么多的股票投资人、债券投资人都盯着,你怎么办?要转型?挺难的;剩下的房企,“我个人理解有另外一条路就是共建。”

共建或是一条出路

身处去杠杆经营的管理红利时代,在如此的市场格局下,参照发达国家的房地产发展路径,曹舟南认为,投资与开发加速分离是行业趋势。“美国有成熟、庞大的房地产市场,美国专业的开发商是7家,而中国有7万多家,这是不可持续的”。依托市场化法则和核心竞争力,各领域头部企业将以“共建互联”模式重新形成新的事业生态。

据《证券日报》记者了解,“共建互联”目前覆盖五个层面:资本共建,与投资人共建解决资金问题;产业共建,实现科技产业成果转化和城乡一体化;供方共建,与专业领域的头部企业合作打造专业共同体;同行共建,与具有专业特长和投资能力的同行开展共建;与客户共建,业主可以通过投资、销售成为蓝绿双城的“事业合伙人”。

从实操层面看,蓝绿双城创始合伙人顾建明表示,相比传统的开发模式,共建模式具有极强的核心竞争力,通过小资本实现大市场,最终实现客户、投资人、事业合伙人“三位一体”。

另据蓝绿双城创始合伙人金如一透露,蓝绿双城目前主要采取的是“资本共建”模式,通过蓝绿双城链接项目端与资本端,为项目方、合作方提供金融解决方案,为资本方提供优质投资项目,并通过蓝绿双城的开发落地能力实现投资价值,形成“投、融、建、管、退、运营”的闭环。因此,“资本共建”模式对蓝绿双城来说是一种轻资产的投资模式,我们在中间主要起到的是金融加持和产业赋能的作用,是投融资顾问加产业GP(普通合伙人)的角色,也是一种“泛资管、小投行”的投资形态。

但作为“共建”模式的倡导者和设计者,核心则是“兜底或者对赌”。在与记者交流中,曹舟南一直强调,蓝绿双城在这个模式中并不是“坐庄”的,而是打工的。“在共建商业模式中,蓝绿双城是要入股的,同股同权同利,或者对赌,或者利润兜底,这是最朴素的。比如这块地什么价格拿下,开发周期几年,利润多少,完不成我们承担,但是完成了给我分成,超额完成累计分成。相当于大家都来参与,有地的出地,有钱的出钱。进入到管理红利时代,必须专业的人做专业的事,不能大而全、小而全。”

未来两至三年内将启动IPO

如果说链接“万亿级投资、上千家头部企业、追求更加美好生活的民众”是共建这种新兴地产商业模式所能描绘的未来版图,那么,蓝绿双城作为初创企业,所做的第一件事就是不能砸了品质招牌,因此在落地每一个项目时都需加倍谨慎。

“库里的项目很多,但落地要控制速度。”曹舟南向《证券日报》记者坦言,如果出现一个或者两个不好,蓝绿双城就要关门了。

据蓝绿双城创始合伙人余海涛介绍,在主营板块,蓝绿双城目前在全国40余个重点城市已落地项目超过60个、产业基地3个,规划总建筑面积超过1300万平方米,预估可售货值超过1500亿元,其中接近一半项目在2020年内面世,预计今年能够实现销售业绩约70亿元。

据《证券日报》记者了解,在这些项目中,蓝绿双城几乎都是小股操盘的,一方面以小资金撬动大盘开发;另一方面则是出于搭建轻资产企业上市架构的考虑。“资本市场对我们的要求是最好控制在20%左右,否则不是轻资产。”曹舟南如是称。

“随着2020年首批战略投资者已落地,公司预计在2年至3年内将启动上市。”蓝绿双城创始合伙人张玲波表示,前期也会逐步做一些包括股权架构优化、境内外架构设置这些基础工作,会逐步展开。

结束了这场几乎持续到凌晨的对话,不得不说,50岁开始创业的曹舟南,在压力中加持了一份坚定。如他所言,“诞生于共建共享的美好生活新时代,成长于互联互通的城镇化新阶段,共建互联,是模式,是方向,是生态,更是未来。”