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房地产行业转向良性竞争 经营管理成为长期发展重心

近期,房地产市场受到了来自各行各业的关注,“三道红线”新规的出台,即将为这个关系国计民生的行业带来巨变,业内观点认为,本次新规的影响力或不亚于2002年的土地招拍挂制度。

“三道红线”新规以剔除预收款的资产负债率、净负债率与现金短债比三个数据为标准,将房企划分为绿、黄、橙、红四档,处于不同档位的房企负债年增速将受到不同程度的管控,其中,三条红线全中的“红档”企业将不得再增加有息负债,而即使是一条未触的“绿档”,有息负债规模年增速也不得超过15%。

以“三道红线”为代表,房地产金融的审慎管理政策将为行业融资扩张的时代拉下帷幕,而经营管理将成为新环境下房企的重要竞争因素,稳健发展的房企或将迎来更多机会。以融信中国为例,其稳步发展的战略使公司在新规的调控下得以展现出更加从容的姿态,而在新规带来的行业格局变化中,融信的长期竞争力也正日益凸显。

维持稳健发展主题

强融资能力支撑充足流动性

本次新规设置了较为严格的指标,不少房企都或多或少踩中某条红线。在众多房企中,融信位于较为安全的“黄档”,仅剔除预收款的资产负债率一项未达标准,而在TOP30房企里触及这一“红线”的企业便多达23家。目前,“三道红线”新规暂未正式落地,各房企也正针对新规标准进行调整,待2020年年报出炉时,或将有更多企业迈入“绿档”。

而透过表面的阈值设置来看,“三道红线”则更多考验的是企业的融资能力与财务安全性,财务表现良好的企业,在未来的调控中也将能更加自如地对资金进行运用。这一方面,融信已提前行动。

回顾融信过往的发展,在经历过一段时间的规模扩张之后,随着政策调控的趋紧与市场竞争状况的变化,公司开启换档调速,在主动调整中将净负债率维持在70%-90%的合理低位。目前,融信的财务健康度已在行业中处于较高水平。

中报显示,公司上半年在手现金与银行存款312.6亿元,一年内到期债务约184亿,占比下降至27%,现金短债达到1.7倍,短期偿债压力较小,同时,公司未使用授信达1059亿元,资金流动性充足。

资本市场的认可带来了更强的融资能力。今年,融信连发低息债,于6月发行的2.5亿美元与增发的1.6亿美元优先票据成交利率分别为7.35%与6.9%,于7月底发行的2亿美元优先票据利率更达到6.75%,接连创下公司长年期优先票据利率水平新低。上半年,融信的综合融资成本进一步下降,于同体量民营房企中处于较低水平。

“三道红线”之下,财务指标与融资能力的改善,对于企业而言不仅意味着少“踩线”,更意味着在融资受到约束的环境下,拥有更高的发展安全性与更加充足的发展空间。

行业转向良性竞争

经营管理成为长期发展重心

表面来看,“三道红线”是对房企融资规模的约束,但从更深的层次分析,这一新规或将对房地产市场的发展格局产生深远影响。

长期以来,国内房地产企业一直处于激烈的融资扩张竞争之中,众房企为实现规模化,通过不断的加杠杆竞价买地,这不仅使企业的负债压力不断增加,也对盈利能力产生了负担。“三道红线”的出台,传达出了鼓励房企回归经营、避免激进扩张的监管思路,也推动着行业向更加健康的新生态过渡。在这一新生态中,融资扩张已不再是实现发展的捷径,不少房企将目标放在“促销售,抓回款”上,管理、产品等内在因素,重新成为了企业的核心竞争力所在。在这一趋势下,融信将其发展的重心放在了问管理要红利,提高经营能力上。

在前几年换档调速的过程中,融信已将发展的重心落在了提升经营能力上,公司对组织结构进行主动调整,强调对高效能城市的极致深耕,同时,坚持产销一体的原则,对从开发到销售的每一个环节进行精细化的管理,在日益增强的经营能力下,融信的开发效率与回款速度均呈现出了日益提升的态势,管理成本的降低也未公司拓宽了利润空间,最终使公司在长期竞争中拥有了更多的优势。

在改变行业竞争格局之外,新规带来的影响或将扩大至内房股表现上。行业长期的融资竞争,在压迫房企盈利空间的同时,一定程度上也造成了地产股估值普遍偏低的问题,而在新规的引导下,这一问题有望得到修复。

中信证券指出,以“三道红线”为核心的房地产金融审慎监管,加上良好的销售,积极的新业务发展策略,或将彻底改变恶性竞争的格局,抬升房地产板块整体估值。

在此背景下,融信自9月底以来已进行了9次回购,共计1725.6万股,累计回购金额超1亿港元,频繁的回购向市场传达出融信资金充足的信号,也传递出公司对未来发展的良好预期。