两“新一线”城市相继给楼市添补丁 推出“加强版”调控细则

前后间隔不到一天，两个在上半年赚足风头的“新一线”城市，相继给楼市添加补丁，推出“加强版”的调控细则。

这些细则追加的背后，无疑是为了支持楼市自住需求，抑制投机炒房，但两个距离1000多公里的城市，难免也有着不一样的境遇。

9月3日，东莞市住房和城乡建设局(以下简称“东莞住建局”)、东莞市不动产登记中心、东莞市人力资源和社会保障局等在内的多部门联合发布《关于进一步贯彻落实商品住房限购、限转让政策的通知》(下称：《通知》)。

该《通知》表明，在此前7月27日发布的《<关于进一步促进东莞市房地产市场平稳健康发展的通知>政策解答》基础上，结合东莞市实际情况，对有关事项进行细化，包括二手房转让、二手商品住房在途交易的认定、商品住房限购政策等方面，都有了更明确的规定。

而这场热度还没等到退却，9月4日，杭州也发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“《通知》”)，对土地市场、契税缴纳、住房贷款、限购政策、无房家庭认定等多个方面，作出了进一步的“查漏补缺”。

对于东莞细则，有业内人士直言，这次的添补堪称是“无死角”，而杭州的追加版，也实为前期政策“打补丁”，有过之而无不及。

“追加”的限购令

具体而言，在东莞这次的《通知》中，针对东莞“725”限购、限转政策细则方面，明确了二手商品住房在途交易的认定以及商品住房限购政策、商品住房限转让等政策。

其中，在关于商品住房限购政策方面，非东莞市户籍居民具有全日制本科以上学历或初级以上职称，能提供东莞工作单位劳动合同，在今年7月25日前两年内已逐月连续缴纳半年以上社会保险证明，可按原政策规定购买首套新建商品住房;

同时，非东莞市户籍居民家庭今年7月25日前已逐月连续缴纳个人所得税满1年或2年的，可按原政策规定购买首套或第二套新建商品住房。7月25日前逐月连续缴纳个人所得税未满规定期限，但已发生实际交易行为，已签订认购书且已支付定金或首付款的，按原政策执行。

可以说，若符合上述情形，购房者可不受新政影响，而部分符合条件者社保缴纳时间也放宽为半年。

此外，在明确商品房转让年限上，也细分了三个时期进行限制执行。2017年4月11日零时以前完成网签的商品住房，无限转让年限要求;此后至今年7月24日24时期间，完成网签的商品住房，须取得不动产权证满2年后方可交易转让(含赠与);今年7月25日零时以后，完成网签的商品住房，则须取得不动产权证满3年后方可交易转让(含赠与)。

一位在东莞从事地产多年的业内人士透露，东莞“725”限购与此次的细则制定，意图无疑都是打击外来投资客，总体上是针对限购与限售，不仅限制购买人群，抑制炒房需求，也规范了二手房买卖，防止价格过度异常，多方面平稳市场。

“对于本地人来说，商品房限售三年所增加的细则，也在最大程度上进行了人性化处理。”

另一则杭州的“补丁”《通知》，也更多在于抑制楼市火爆，为真正刚需购房客提供实际政策倾斜。其中，除了加大住宅用地供应，继续推行“限房价、竞地价”;在加强住房贷款方面，也规定强化借款人资格审查，核定借款人真实收入，严查购房首付资金来源，防止违规贷款挪用于购房;

在税收政策上，在杭州范围内购买新建商品住房，办理房屋不动产证时方可缴纳契税;同时，明确以父母投靠成年子女方式落户本市的，须满3年方可取得购房资格，包括新建商品住房和二手住房;无房家庭认定标准中，也明确30周岁以上未婚单身、离异单身满3年可认定为无房家庭;摇号倾斜比例也得到具体规定，热点商品住房对无房家庭倾斜比例达到80%，但也需限售5年。

对此，浙报传媒研究院院长丁建刚认为，这次的杭州新政是一个调控政策的精细化版，不算是调控的升级，主要体现在稳定市场预期和填补漏洞。“对市场的影响不会立竿见影，但会逐步显现。”

“比如，关于土地政策精细化、按揭贷款政策精细化、限购和摇号政策精细化，都比较符合杭州的实际情况，也应该会得到公众的理解，继而缓解房企和公众的恐慌情绪。”

加码楼市“补丁”背后

一直以来，作为多年承接外溢需求的东莞，并不缺乏外地投资客的青睐，甚至也一度成为深圳人买房的第二选择。一位业内人士透露，2016年9月以前，东莞市新建商品住房非户籍人口购房比例一度高达九成，其中，深圳客户占比可达六成以上。

直到2017年4月，东莞出台“限购令”，规定非本市户籍居民家庭购买新建商品住房，首套需要缴纳1年以上社保，二套需要缴纳2年以上社保，并且2年内限制出售。彼时，市场才开始降温，外来投资投机购房的抑制效果也逐步显现。

“之后2018年左右，东莞非户籍人口购房比例一直稳定在六至七成左右，而这里面仍有四成的深圳客。”

与之对应的也是东莞一手房价格的起伏。有数据显示，2014-2018年，东莞新房价格累计上涨约89.8%，但到2017-2018年间，这种势头明显跌落，东莞新房价格年涨幅仅5.1%，低于过去五年的平均年涨幅。

同时，这五年间，更明显的表现于，东莞一手住宅均价从9151元/平方米上涨至1.75万元/平方米，涨幅为90.9%;而二手房在2017年之后也开始增长，成交价格从1.37万元/平方米至2020上半年的1.96万元/平方米，同比涨幅高达21.7%。

除此之外，东莞楼市的热度从土地市场也能得到印证。数据显示，2019年东莞土拍市场活跃，全年土拍揽金约483亿元，为历年成交金额最高，同比涨幅高达65%。到2020上半年，东莞仅上半年招拍挂总收入就达402亿元，市场热度依旧。

而同样作为拉开新一轮楼市调控序幕的跟随者，今年杭州楼市的火热无疑也吸引了较多关注。

此前，丁建刚在2020博鳌房地产论坛的“后疫情时期的楼市”博鳌开讲环节中就曾透露，今年部分城市楼市发生非常大的变化，其中便有杭州。

他直言，杭州出现抢房、抢地的情形，甚至在新房出售时最高出现了6万人摇号，大家都带着极其焦虑的心情抢房，开发商也在抢地。“杭州今年7个月的时间卖了超过2000亿的地，今年又是遥遥领先的全国第一。”

这些言语均有据可依。最早于2020年3月，位于钱塘新区的杭州融创城，417套房源吸引了多达13542位购房者报名，平均中签率3%;随之，远洋西溪公馆、城北万象城、保利融信和光尘樾也步入“万人摇”阵营。其中，远洋西溪公馆不到千套房源，引发超过6万人报名摇号，相继两次开盘都是“万人摇”。

至此，有数据显示，2020年上半年杭州共出现5次“万人摇”，亦是自2018年4月正式实施摇号新政以来，杭州的第29次“万人摇”。此前，2019年杭州全年出现了16次“万人摇”，最低中签率仅为0.59%。

房源与需求的对比带来了一连串直接反应，除了一手房、二手房成交方面的明显上涨之外，还有一级市场的强烈回应。

2020年前6月，杭州一手房成交64123套，均价为2.88万元/平方米，成交量累计同比增长48%，成交金额高达2013亿元。单看6月整月，杭州全市一手房累计成交18594套，涨幅约51%，超过了近两年以来的一手房单月成交量。

同时，杭州二手房同步火热态势，不仅成交量连续三个月破万，6月单月成交10372套，同比上涨32%;卖地收入则高达1733.2亿元，位居全国首位，而6月成交金额最直接突破500亿元。

市场数据显示，2020上半年，杭州拿地投资金额最多的五家房企分别是滨江、融创、绿城、万科以及融信。其中，总价“地王”由龙湖摘得，单价“地王”则由滨江房产摘得。

总而言之，不管是东莞多年的外溢“泡沫”，还是杭州万人“摇号潮”，为了那四个字的房住不炒，杭州和东莞都正在认真升级补丁，只是，购房者和房企都需要时间消化。

标签： 楼市