上半年，TOP10房企销售金额20876.3亿元

2020年上半年已经落下帷幕，各大房企的中期成绩单先后披露。

疫情“黑天鹅”突袭之下，房地产市场从最初的停产停工到后期的复产复工，经历了新一轮蜕变。在这样的背景下，规模房企业绩增速下降常态化，市场竞争加剧，各梯队房企继续保持了分化的格局。

此外，“三道红线”融资新规几乎是每场业绩会上的绕不开的话题，新政拟对房企按“红、橙、黄、绿”四档管理，并设置“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。多家房企管理层均表示，将持续关注政策动向，主动降杠杆、减负债。

行业分化加剧

在行业增速放缓、叠加疫情影响之下，规模房企优势凸显。

克而瑞研究中心的数据显示，上半年，TOP10房企销售金额20876.3亿元，同比下降3%;TOP100房企销售金额达到51140.8亿元，同比下降约2.7%。TOP10房企销售业绩在百强房企中的占比达41%，相较于2019年TOP10房企39%的集中度，市场集中度进一步提升，强者恒强。

从规模上来看，上半年，销售额破千亿房企13家，较去年同期增加1家。其中，碧桂园以3723亿的业绩稳居行业第一，恒大、万科也均超过3000亿，位居第二和第三;保利超过2000亿，位居第四;融创接近2000亿，位居第五;中海、绿地、龙湖、华润、招商蛇口等均超1000亿。

此外，疫情的突袭下，上半年龙头房企业绩增速下降成为普遍现象。

克而瑞数据显示，上半年，40家上市房企中，有18家企业的累计销售金额低于去年同期。比如，万科上半年累计实现合同销售金额3204.8亿元，同比降低4%;融创上半年销售金额为1952.7亿元，同比下降8.8%;保利上半年实现销售金额2245.4亿元，同比下降11.1%。

不过，仍有金茂、恒大、金地、龙湖等22家房企上半年实现同比正增长，其中，金茂同比增幅接近31%，在规模房企中保持前列。

“今年上半年的房企销售超预期。2、3月份的时候我们对销售的预测还是偏保守的，我们认为受疫情影响，房企销售绝不可能出现和去年同比上升的情况，但没想到一部分头部房企的回升速度非常快，甚至超过了去年同期。”易居企业集团CEO丁祖昱说。

目标完成率方面，除恒大、中海、碧桂园、龙湖等房企业绩完成情况尚佳之外，36家房企中近半数房企目标完成率不及40%。对于这部分房企而言，下半年仍面临较大销售压力。

降负债成行业关注焦点

资金是企业的血液，尤其是对房地产这种重资本行业而言，企业的融资能力和负债水平尤为关键。

上半年，融资成本走低，房企境内债发行规模大增，且各梯队房企发债成本均不同程度回落。阵营间融资成本持续分化，其中，龙头房企融资优势明显。

比如，1月6日，龙湖成功发行6.5亿美元票据，其中2.5亿美金为7.25年期，票息3.375%;4亿美金为12年期，票息3.85%，创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录;

6月初，万科将5年期债券“17万科01”的后两年票面利率由4.5%下调至1.90%。

在房企召开的线上业绩发布会上，“房企融资新规”是关注度最高的话题。具体而言，新政拟对房企按“红、橙、黄、绿”四档管理，并设置“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。同时踩中三条红线的企业将被标记为红档，以此类推。

其中，红档企业的有息负债不能再增加;橙档企业有息负债规模年增速不得超过5%;黄档企业有息负债规模年增速不得超过10%;若全部指标符合监管层要求，房企有息负债规模年增速可放宽至15%。此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也是考察的重要指标。

据国盛证券以2019年末数据为基准测算，销售排名前50位的房地产企业中，均未超过警戒线的有11家，超过1条警戒线的有15家，超过2条警戒线的有8家，超过3条警戒线的有15家。

多家房企管理层也在业绩会上谈及了对“房企融资新规”的看法，并表示将持续关注政策动向，主动降杠杆、减负债。

万科总裁祝九胜认为，万科会认真研究，尽快适应，并强调对万科的适应能力充满信心。

碧桂园首席财务官兼副总裁伍碧君表示，新的融资监管信号是为了促进行业平稳健康发展。“近年来碧桂园相关财务指标都是较好状态，上半年净负债率58%，现金短债比为1.9，资产负债率2019年年底为83%，到今年中期是81.6%，未来会进一步下降。

龙湖CFO赵轶表示，龙湖在四档中的绿档内。他还指出，绿档企业负债年增速不得超过15%，而龙湖做的预算策略也是增幅15%左右。

融创中国总裁汪孟德也提到，融创从2019年开始一直在稳定整体负债增加净资产，降低杠杆;调整负债结构，降低融资成本;调整资产结构土储结构。加快推进杠杆率的降低，在未来三年的安排中作为重要的一个措施，将会落实在三年规划里。

中国恒大副主席、总裁夏海钧亦表示，相关措施是希望房地产行业健康、稳定、快速发展，恒大集团坚决支持相关调控，向国家监管部门提出的各项指标、要求靠拢，将一如既往地成为房地产调控模范生。

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