泰禾引战万科 黄其森博弈“囚徒困境”

万科(000002.SZ)只想“安静”地当个战投。

再一次，黄其森及泰禾集团(000732.SZ，简称“泰禾”)的众多人员需要坐在债权人面前，去推进泰禾的债务重组方案。

债务重组方案，事关泰禾引战的推进，更事关泰禾的未来。

根据万科与泰禾在7月30日签订的框架协议显示，万科目前不会兜底泰禾的债务，不会对泰禾经营承担责任，更无责任为泰禾提供增信或财务资助。

7月31日，万科相关人士回应时代周报记者，此举是向行业伙伴伸出积极援手的投资行为，至于当战投能否成功，“仍然存在不确定性”。

事实上，就协议而言，万科24.3亿元的战投资金，跟泰禾庞大的债务量相比，杯水车薪。但在这个时间进入，具有对泰禾债务重组的信心提振以及信用背书的重大作用。

近日，多位接近此次交易的人士向时代周报记者透露，在入局泰禾的背后，万科正在协助泰禾斡旋推进债务重组事宜。

“尽管引战的条件苛刻，但泰禾认为债务重组会比较顺利。”该人士透露。

另据消息人士透露，目前泰禾的债务重组已有金融机构进入，不排除会成为潜在战投方的可能。

黄其森的下一步

与泰禾庞大债务相对应的，是这家公司可供变现滚动现金流的存量土地。

据今年一季度报告，泰禾存货有1500亿元左右，实际供货约2100亿元。

“泰禾目前也急迫需要现金流周转，启动建设和销售，缓解现状。”上述万科人士认为，如果能够顺利复产，凭借现有资产，泰禾可以翻身。

而时代周报记者了解到，此前泰禾不少已经停工的项目工地，由于得到了金融机构的输血以及承包方的支持，一些项目已经恢复动工。

例如，位于上海崇明区的泰禾大城小院项目，经崇明区房管局的对外证实，目前已经注入资金3000万元，后续还将有约8000万元企业退税资金用于项目复工，在项目拿到新的预售证后，新的购房资金有望推动项目运转。

与此同时，泰禾也在积极销售加速推货。

按照一份公开的资料显示，黄其森在7月下旬曾主持一场北京泰禾的营销工作汇报。预计8月初开始，泰禾北京将集中发力推盘销售总货值在百亿元左右。

按照协议，在将股权出让给万科之后，黄其森及其一致行动人的持股比例将从62.54%降至42.64%，仍然为第一大股东。万科以19.9%比例暂列第二大股东。

事实上，被一系列的利空打击，泰禾内部团队士气受到了不小影响，黄其森目前需要稳定军心。

接近泰禾的人士向时代周报记者表示，对于万科而言，不成为第一大股东背后的深意是，保留黄其森的实控人地位来让泰禾平稳度过危机，从而降低投资泰禾的风险。

多方博弈与各家利益权衡，万科与泰禾的引战谈判，双方达成了一致共识。

但并不意味着，未来万科不会继续追加股权投资，或者泰禾引入新战投，一切都是暂时的平衡。

7月29日，一位接近交易的人士告诉时代周报记者，目前双方正在尝试引入金融机构作为战投，采用双向选择的方式，当前仍在推进过程中，看起来情况良好，而且万科能够在泰禾融资上有所帮助，降低其融资成本。

“最终如何尚未有定论，以公告为准。”该人士表示。

债务重组

留给泰禾进行债务重组的时间已经不多。

按照双方签订的协议，在9月30日前，债务重组方案未能成功，万科将会退出当战投行列。

泰禾债务偿还并不轻松。

截至今年7月7日，泰禾已到期未付的债务270.65亿元，2020年内到期债务总规模为555.11亿元。而泰禾对于上半年到期的债务还款为48.10亿元，贷款置换和展期续贷为 61.80 亿元。

时代周报记者了解到，泰禾庞大的债务规模，是万科设置苛刻战投前置条件的主要原因。

7月31日，据一位接近交易的人士透露，目前，债券兑付依旧还是泰禾债务重组过程中比较棘手的事宜。

7月7日，泰禾就公告过17泰禾MTN001中期票据未按期兑付，涉及兑付本息16.125亿元。这是泰禾首只不能按期兑付的债券。

7月31日晚间，18泰禾01也被公告将无法按期兑付本息，涉及金额15.54亿元。

除了上述2笔未能按期兑付的债券外，还有2笔在2017年发行的私募债将分别在今年8月15日和10月10日到期，债券余额分别为8.18亿元和15.98亿元。

与此同时，17泰禾MTN002一笔20亿元中期票据于9月8日到期。

对于这些债券的兑付，泰禾目前能给出的解决办法是与债券持有人沟通，协商解决办法。

7月30日，一位泰禾债权人对时代周报记者表示，在目前的债务谈判中，泰禾提出过让债权方让渡部分利息，从而实现本金兑付的提议。

“已经有部分债权人同意接受，我们也希望泰禾债务重组能成功，不用进入破产重整甚至破产清算之路。”该人士称。

时代周报记者了解到，泰禾的引战和债务重组工作同步双向推进。

一位接近泰禾的人士表示，泰禾也期望尽快拿出一份能与债券人达成一致的方案，但在实际协商过程中，借款机构内部审批机制本身有存在流程较长的情况，一定程度上拖慢了债务重组方案的推出。

“万科的出现，有利于增进债权方对泰禾债务重组成功的信心。”7月31日，该人士对时代周报记者表示。

事实上，目前万科在泰禾的债务重组方案中，已有一定决定权，方案需要得到万科的认可，引入新战投也需要万科的书面同意。

战投万科

如果泰禾债务重组顺利，万科将以19.9%的持股比例，成为泰禾的第二大股东。

19.9%的股份，总价24.3亿元，作价仅4.9元/股。“万科捡了个大便宜，稳赚不赔。”在多位业内人士看来，对万科而言，此交易牵涉的资金并不大，并且进退自如。

按照7月31日泰禾5.94元/股的收盘价来粗略计算，万科入股的浮盈就达17%。而在后期股份过户交易前一日，一旦泰禾股票在二级市场收盘价的90%低于4.9元/股，泰禾还需要降低转让价。

按照协议，即便泰禾无法在限定时间内给出一致认可的债务重组方案，万科花费的只是时间，不涉及实际利益的损失。

外界关注的一个重点是，万科是如何入局的?

今年5月，万科开始与泰禾洽谈，此前，万科曾派人员到上海、深圳、北京等地对泰禾的项目进行过多轮考察，目前仍在对泰禾进行尽调。

“泰禾的高端精品战略和存量土储，是吸引万科入股的原因之一。”

7月31日，一位万科集团人士告诉时代周报记者，泰禾的院子系列是精雕细琢的高端产品，有助于万科重塑产品口碑，同时泰禾还有足够丰富的土地储备和可售货值。

截至2019年底，泰禾的土储达到3270.14万平方米，可售货值约4000亿元。可售未售建筑面积占比分布上，漳州、南昌、福州、广州、北京、上海、深圳和杭州居前。这是对万科产品的补充。

当前的万科需要更多的东西，去面对接连不断的后起挑战者，提升在行业内的影响力。

“万科想打更多的牌。”万科内部人士认为，深层次原因，目前万科的管理层需要通过像入股泰禾这样的资本运作，来提振股东层的信心。

“24亿元，连买一块地的钱都不够，通过这次交易万科已经赚取了大量的流量。”该人士称。

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