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深圳楼市变化明显 新政冲击下二手房遇冷

2020-08-27 14:41:57 来源:时代财经

调控新政公布即将满一个月,深圳楼市已经出现了明显变化。

“抱歉通知您,根据华强城市花园(一期)积分摇号规则,您积分未能达到入围标准,无法参与公证摇号。”

8月7日下午4点半,用了两个名额参加诚意登记,仍没能入选认筹名单的夏萌(化名)显得很无奈。

她告诉时代周报记者:“今天收到短信说无摇号资格还有点不信,其中一个名额为56分,另一个名额为62分,没想到一个都没有入围,大家的分数都这么高吗?”

华强城市花园是深圳楼市“7·15”新政后首个采用积分规则的新盘,备受外界关注。

7月30日,华强城市花园(一期)进行诚意登记,同时公布了积分规则。根据规则,进行诚意登记的客户需要按房产、户籍与社保三个指标进行积分,排名达到前5560名,才能进行诚意登记。

据深广电都市频道报道,共2.6万人参与了556套房的诚意登记。在夏萌看来,深圳买新房摇号像买彩票一样,除了需要资金雄厚条件满足,更重要的是碰运气。

新房市场的火爆行情让房企也加快行动。

8月10日,一位电建地产华南区域人士告诉时代周报记者,其公司位于光明片区的首个项目计划于10月份开盘,目前已经开放外展咨询中心,提前为项目蓄客。

与深圳新房市场的火热不同,多个区域的二手房市场却又是另一副模样。

“楼市新政后,门店二手房的带看量低到谷底,几乎没有,员工都在推惠州和南沙的房源以及商住。”8月8日,宝安区一位中介店长王路(化名)告诉时代周报记者。

根据房中协发布的网签走势图发现,新政前一周,二手房单日网签量最高达1784套,最低403套,而新政后一周,最高仅359套,最低55套。网签量环比新政前一周平均下降79.8%。

深圳乐有家各门店数据显示,新政后一周,二手房带看量、新增房源量环比均下跌2―3成。

新房市场持续火热、二手房市场遇冷,这是新政推出近一个月后最真实的情况。

“打新”火热

夏萌在深圳从事销售类工作,今年希望先物色一套小两房。

看房过程中,她发现楼市的热度远超预期,前后看了超过20套房子,一路上扬的房价让她望而却步。

预算有限,夏萌打算凭运气抽新房。6月,她参加了金融街华发融御花园(一期)的认筹,最终落选。而这一次,夏萌没想到,华强城市花园(一期)连入围的机会都没有。

“7·15新政后,本以为很多人失去了购房资格,新盘的认筹会少很多,没想到却等来了更多的竞争对手。”夏萌有些沮丧地说道。

“后期政策细则出台,好多人从没购房资格到有购房资格,所以认筹人数增加,其中50―60分的人数最多。”8月9日,一位华强城市花园(一期)的销售向时代周报记者解释道。

无论是华强城市花园(一期)还是金融街华发融御花园(一期),都是深圳新房市场火爆的一个缩影。

7月23日,光明区光侨路的勤诚达正大城悦园二期在网上开盘,当天共推1156套房源,成交848套,去化超过7成。

“比预期还好,作为新政后首家开盘的楼盘,内部对这个结果还是比较满意。”8月6日,该项目销售经理告诉时代周报记者,到目前为止,该项目仅剩一些尾盘。

开发商设置的重重门槛也体现出当下新房市场的火热。

验资是当下热门新盘的基本要求,其中,光明中海寰宇、南山西丽深铁阅山境提出验资80万元,而位于南山西丽的远洋天著,则需要验资达200万元。

夏萌告诉时代周报记者,除了需要验资外,看房还需要提前预约。

2017年1月19日出台的限价政策导致二手房与新房价格倒挂,“买到即赚到”,深圳楼市的“打新”现象也由此而来。

华强城上一次在福永区开盘是2019年第二季度,当时共推出464套房源,备案价4.2万―5.2万元/平方米。而目前该区域二手房当前挂盘均价在6.1万―6.5万元/平方米。

新房市场火爆背后,不少房企也在调整在深圳的布局策略。

8月10日,某央企房企一位投拓业务负责人告诉时代周报记者,新房供需紧张的局面预计在9月份将得到改善。一些房企的新项目将加快入市节奏,加上三四季度房企要冲业绩,会有较为明显的供应释放,只要新房如期入市,局面将发生较为显著变化。

“据我所知,现在不少即将入市的新盘都在加快营销节奏,提前开放样板间和展示中心。”该人士表示。

根据房地产信息网数据,2020年上半年,受疫情影响,上半年合计成交16727套新房住宅。深圳市住建局表示,2020年深圳计划入市商品房69350套,其中住宅50618套,这意味着下半年将有3万套住宅入市,是上半年供应量的两倍。

上述电建地产人士也表示,尽管调控政策对深圳新房市场有一定影响,但仍然持续看好深圳市场。目前公司在售项目仅有一个,公司也希望能够通过如旧改、并购等形式获取新的项目。

二手房低谷

对于从事房屋中介的王路而言,新政后的深圳二手楼市最为直观的感受就是“冷清”,从去年火热的行情到如今,他的心情犹如过山车一般。

去年7月,王路和朋友合伙在碧海加盟了一家地产中介店,主营二手房业务。

随着双11豪宅认定标准的改变,二手房市场活力被激活,房价的跳涨让王路获益颇多,业绩最高的一个月,其店里业绩达到了120万元。

趁着火热的市场行情,今年4月,王路在宝中区再开了一家中介店,希望继续做大。

7月15日政策的出台让王路的心情迅速跌入谷底。

“客户中有5成左右受到影响,失去了购房资格,本地买家算了税费就没有下文了,拉都拉不回来,还有一部分客户在等打新盘。另一方面,二手房房源确实减少了很多,很多未满5年的房源,业主都主动撤盘。”王路表示。

8月10日,深圳中原董事总经理郑叔伦告诉时代周报记者,据新政后的两周观察,从中原找房客户量上,诚意客户减少15%。从各营业部门反馈,市场出现分化表现,投诉属性比较高的片区及豪宅影响较大,双拼二手房更难出售。

根据深圳中原研究中心的数据显示,7月深圳二手住宅成交套数为13407套,环比上升26.6%;成交面积为114.8万平方米,环比上升26.7%。

7月过户成交套数创2016年4月以来新高。

其中,7月过户成交的房源中约有9成为6月之前(含6月)签约成交的房源。

新政推出后的三周时间,王路两家店的成交量不足10笔。

“主要有成交都是750万元内,超过1000万元和前期报价虚高的有一点下调,业主诚心卖的议价在3%―5%,关键现在客户的购房意愿不大,大都表示需要再看看。”他说道。

业绩的下滑让王路对每个月的高昂固定开销忧心不已。

“每个月的店租加上员工费用,至少需要50万元的业绩才能维持运转。现在市场调整,判断失误,目前我想转让一家门店或者再找人入股,但新店每月的房租3万多元,吓退了不少人。”王路表示。

这并非只是王路遇到的困境。

“宝安这边大公司成交的二手房手指头数得过来,门店比房源还多,一部分同行回老家,还有一部分计划去旅游了。”8月9日,一位宝安区的中介人士告诉时代周报记者。

和王路一样,林志(化名)的工作同样因新政受波动。他于2017年前后开始从事深圳购房咨询服务工作。从去年下半年到今年上半年,月均业务量咨询量在30单以上,新政后到现在仅接了5单,其中还有4位进行退费。

对于下一步计划,王路表示,现在宝安光明新盘基本都不给中介代理,目前将公司业务转战至深圳的公寓市场以及临深、惠州市场。

“最新消息,惠州很有可能限购,虽然现在还没有发布公文,但这个消息有风口,还是很有可能的。”8月10日,王路在购房群发布了此消息,催促其他购房者抓紧下单。

郑叔伦则表示,新政在规范住宅市场的同时,反过来造就商务公寓的表现,不限购条件在新政后会变得更有吸引力。

郑叔伦还认为,商办物业由于不限购加上长期较高租金收益,成为调控政策后的受惠的物业类型。另外,有相当比例的客户被取消购房资格,临深区域市场也被得到重视。

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