8月物业股“骤冷”，22家市值缩水

拆分上市依然是整个物管行业的热点，但是物业股的走势已经开始逐渐回落。

根据时代财经统计，在已经成功登陆资本市场的30家物管企业之中，仅有8家在8月出现股价上涨，其中，和泓服务以84.6%的涨幅位居榜首，一骑绝尘。

8月7日，和泓服务发布上半年正面盈利预告，其预计2020年上半年，归母净利润将同比增加超过500%。据和泓服务解释，归母净利润的大幅增长主要因公司在管项目及在管物业总建筑面积增加，此外上半年无上市开支。

一个周末过后的8月10日，和泓服务股价开始一路飙升，当日收盘价3.18港元/股，暴涨70.97%。随后股价缓慢回落，31日收盘时报2.54港元/股。

然而，能像和泓服务一样，归母净利润暴增5倍的企业没有第二家。从整个行业表现来看，8月开始，物业股股价开始逐渐稳定，并且回落。上半年股价暴涨，乃至于翻倍的现象按下暂停键。

据时代财经统计，30家上市物管企业之中，涨幅超过10%的仅有3家。除去和泓服务之外，紧随其后的是涨幅12.96%的碧桂园服务及上涨12%的兴业物联，其余均为小幅微涨。但股价出现下跌的企业开始增加，共22家物管企业市值下跌。

其中，跌幅超过10%的有9家，保利物业、中海物业、招商积余、雅生活服务等龙头物管企业也在其列。中奥到家以25.85%的跌幅掉落队尾，而行业平均跌幅约2%，如果剔除因为业绩大涨而股价表现异常的和泓服务，平均跌幅将达到5%以上。

这与上半年物业股的表现截然相反，据时代财经此前统计，上半年27家上市物管企业(有3家于7月登陆资本市场)平均涨幅高达52%。

“从8月开始，物业股的股价开始出现普遍下跌的原因在于此前物业股的高涨是由于背后有一定炒作氛围作祟。但实际上物业股的价值，并无法支撑此前炒作氛围下的高估值。”汇生国际融资总裁黄立冲向时代财经解释道。

2020年上半年，应对疫情影响，美联储及中国央行、乃至全世界纷纷推行货币宽松政策，使得资本市场上流动着充裕的资金。与此同时，诸多行业的发展因疫情面临巨大的不确定性，在这样的背景下，稳定、业绩可预见性强的物业股开始遭到市场热捧。随着疫情影响的渐渐褪去，可供选择的标的越来越多，市场对于物业股的热情也在慢慢降低。

当潮水褪去，市场将表现得更为理性。在黄立冲看来，动辄40-50倍的市盈率明显过高，未来物业股的股价还将进一步回归，行业内合理的市盈率应该位于18-29倍历史市盈率之间。

不过，逐渐回落的股价并未阻挡房企拆分物业上市的脚步。

8月26日早间，禹洲集团发布公告称，正考虑可能分拆物业管理服务业务及商业营运服务业务于香港联交所独立上市。

就在同一天，华润置地也在2020年中期业绩会上，正式公布分拆物业服务赴港上市的计划。并在5天之后，迅速向港交所递表。招股书数据显示，截至6月底，华润万象生活提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积约1.06亿平方，提供商业运营服务的购物中心建筑面积约560万平方米，上半年利润约3.38亿元。

融创服务也于8月6日正式向港交所递表。加上此前已经递表的世茂服务、金科智慧服务等企业，如今已有9家物管企业等待上市。如果算上暂时未递表的恒大物业、朗诗绿色生活等企业，这个数字将会更大。

与此同时，8月13日，恒大物业宣布引入中信、农银、光大控股、红杉资本、云锋基金、腾讯、周大福等战略投资者，战略投资额达235亿港元。在月底召开的中期业绩会上，恒大总裁夏海钧预计，这笔资金将为恒大降低净负债率19个百分点。

从8月开始，市场纷纷传言监管部门将出台新规，控制房地产企业有息债务增长，为房企负债设置“三道红线”，内容包括剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。

在刚刚过去一段时间内，众多房企高管在业绩发布会上都间接承认“三道红线”的存在。一旦“三道红线”融资新规正式落地，降负债将成为房地产全行业最重要的任务。在这样的大环境下，市场预计，房企纷拆分物业上市，获得一个新的资本平台的积极性并不会降低。

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