看热讯：郁亮终结焦虑结束快钱时代耐心赚小钱 万科“开发经营服务并重”能否持久待观察

长江商报消息 ●长江商报记者 蔡静 综合报道

曾为如何找到经营新路径、新方法而焦虑的郁亮，已找到目标。

在3月31日的万科业绩说明会上，郁亮重申了地产行业处于“温和恢复”阶段的判断，并表示，行业无法再回到对住宅开发过于依赖的阶段，开发、经营、服务并重是唯一选择。

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基于这一判断，去年以来，万科加速推动“开发经营服务并重”的转型发展。年报显示，2022年，万科A(000002.SZ)逆势实现业绩双增，实现净利润226.2亿元，虽然同比增速仅0.4%，但在房企业绩普遍下滑的当下，颇为难得。更重要的是，万科A经营服务业务全口径收入达512.6亿元，同比增长23.1%，成为亮点。

郁亮表示，“经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，万科会保持耐心。”在行业不确定性加大的当下，作为房企巨头万科的掌舵人，郁亮对于行业宏观趋势的判断受到高度关注。

“尊重常识、敬畏市场”是万科的基本逻辑，这家龙头房企能为行业探出一条成功的转型出路吗？市场在期待。

万科净利止跌企稳

过去一年，万科A稳住了业绩，也守住了安全经营底线。

年报显示，2022年，万科A实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比增长0.4%，逆势实现净利正向增长。

截至2022年底，万科A净负债率43.7%，处于行业低位，持有货币资金1372.1亿元，为短期债务2.1倍，债务结构及成本均有所优化。

2021年度，万科A实现归母净利润225.2亿元，同比减少45.75%，面对近13年净利首次下滑，郁亮做出“检讨”，并表态2022年要“止跌企稳，稳中回升”。从这份成绩单看来，万科成功兑现了承诺。

具体来看，2021年万科的经营性收入给整个业绩拖了后腿，但2022年，新业务基本完成了独立行走，为公司整体利润回正做了贡献，也为未来业绩提供了一定保障。

数据显示，2022年，万科A经营服务业务全口径收入达512.6亿元，同比增长23.1%。其中，万科拆分的物业板块——万物云（02602.HK）在2022年上市，营业收入达到303.2亿元，同比增长26.1%，净利润15.1亿元；长租公寓泊寓2022年实现营收32.4亿元，同比增长12.1%；万纬物流（含非并表项目）实现经营收入35.6亿元，同比增长17.9%。

耐心赚小钱、长钱和辛苦钱

作为万科的掌舵者、房地产行业老将，郁亮对于行业趋势的判断一直备受同行、市场关注。

郁亮以忧患、务实的风格著称，他曾以猫头鹰自喻，“一只眼睛睁着，一只眼睛闭着，一只眼睛看机会，一只眼睛看风险。”

2018年9月，郁亮就开始喊出“活下去”的口号，在房地产行业看起来一片欣欣向荣、恒大等高周转激进的房企依旧不停加杠杆前进的时候，这一态度让郁亮被称为“悲观大师”，不过这不合时宜的三个字，却在三年后成为了现实。

2022年初，郁亮抛出房地产进入“黑铁时代”的论断。2012年时任万科总裁王石提出，房地产的“黄金时代”已过，现在进入“白银时代”。而今郁亮认为房地产步入了“黑铁时代”，行业进入缩表出清阶段，规模将开始萎缩，市场分化会越来越明显。

面对外界最关心的房地产市场形势问题，郁亮的最新观点是，当前市场仍然处在温和恢复阶段，既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”。针对未来新房市场需求，他认为，“上有天花板，下也有保底线。”

郁亮认为，企业要认清大势，无论是从客户、城市、政策导向还是投资角度，未来行业都无法再回到对住宅开发过于依赖的阶段，开发、经营、服务并重是唯一选择。开发业务规模不再也不应是衡量房企的唯一标准。

基于上述判断，去年以来，万科加速推动“开发经营服务并重”的转型发展。郁亮表示，万科多元业务的学费已经交完。在新的发展阶段中，经营性不动产对投资者的吸引力在明显变强，收益率与全社会平均回报水平之间的差距将逐渐缩小，“经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，万科会保持耐心。”

从2022财报来看，万科的经营服务业务体现出了较强的韧性，这家龙头房企的转型探索能为行业树立成功标杆吗？市场在期待。

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