【财经分析】基础设施REITs实现“加速跑” 带动存量资产和新增投资良性循环

新华财经深圳4月1日电（记者卫韦华）3月31日，首批四单基础设施REITs扩募获中国证监会变更注册批复，基础设施REITs常态化发行工作又向前迈出关键一步。

业界认为，当前我国基础设施REITs试点发展步入快车道，市场合力不断加强，初具规模效应和示范效应。未来，可关注具有基本面韧性和扩募推进潜力项目估值回调后的低吸机会，以及优质新项目和扩募的一级市场参与机会。

扩募项目带动存量资产和新增投资良性循环

(资料图片)

记者调研发现，首批REITs上市以来，底层资产运营良好，市场总体运行平稳。以深交所为例，截至目前，共有9只公募REITs在深交所发行上市，募集资金超过290亿元，总市值超270亿元。本次获批注册拟在深交所上市的两单REITs扩募为博时蛇口产园REIT和红土创新盐田港REIT，均为首批基础设施REITs试点项目。

据深交所介绍，上市一年多以来，两单REITs运行平稳，治理结构健全，具备较好的扩募条件。博时蛇口产园REIT本次扩募拟购入招商局智慧城（光明科技园）中的科技企业加速器二期项目，该项目是深圳市政府和招商局集团的重点合作项目，是汇聚智能制造、生物医药、新材料、新一代信息技术等高新技术产业的产业基地。

红土创新盐田港REIT本次扩募拟购入世纪物流园项目，项目为高标仓，与首发资产临近，均位于深圳市盐田综合保税区内，形成良好协同效应，且资产背靠全国唯一两次获得“亚洲最佳码头”奖项的盐田港，具备良好的区位和交通优势。

业内人士表示，扩募一方面会带来可供分配现金流的增长，提升每份基金份额的现金分派收益，另一方面也会优化资产投资组合。

据中诚信国际统计，2021年6月21日至2023年2月28日，REITs各类指数表现分化，仓储物流、生态环保、园区基础设施REITs指数涨幅相对较高，累计收益率分别为36.2%、28.4%、27.5%。

上交所表示，REITs扩募项目的落地，是进一步推动REITs常态化发行和市场规范健康发展的关键举措，有利于加快形成存量资产和新增投资的良性循环，合理扩大有效投资。

规则引导作用进一步凸显

基础设施REITs稳步发展的背后，离不开规则体系的日渐完善。据悉，近三年来，深交所先后发布基础设施REITs业务办法、审核关注事项指引、发售指引、购入项目指引，以及4个业务指南，明确存续REITs新购入基础设施项目、扩募等事项，激发市场发展动能。2022年7月，深交所又发布保障性租赁住房REITs指引，对保障性租赁住房REITs的上市审核和持续监管事项进行细化安排，加大民生保障领域支持力度。

在一系列制度规则的引导下，投资者对于REITs产品投资逻辑的理解不断加深，市场的价格发现功能总体有效，引导资源合理配置的作用逐步发挥。

采访中，业界普遍认为，当前基础设施REITs步入快速发展期已成为共识，2023年投资者可把握并关注具有基本面韧性和扩募推进潜力项目估值回调后的低吸机会,以及优质新项目和扩募的一级市场参与机会。

深交所相关负责人介绍，下一步深交所将积极落实中国证监会《加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措施》，稳步扩大REITs试点范围和规模，完善配套规则，优化运行机制，加强市场服务，与各方一道，支持更多基础设施REITs上市或扩募，共同将REITs打造成我国主流金融产品，推动REITs市场发展逐步走向成熟。

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