遭穆迪调降评级月销售额降四成！这家高周转“黑马”房企进入降速时代？

房地产市场迅速降温之后，一直以高负债实行快速运转的中梁控股（2772.HK）状况频出。进入2022年，中梁控股的状况似乎也未见明显转暖。

2月14日，碧桂园服务发布公告称，碧桂园将收购中梁百悦智佳服务有限公司总共约93.76%股权。在中梁百悦智佳即将敲钟上市前夕，中梁果断“自断其臂”实现物业资产变现，以缓解地产遭遇的流动性危机。

标普1月底报告显示，2022年，除偿还的1月到期票据外，中梁仍有10亿美元的海外到期票据，集中在第二季度和第三季度。

此外，中梁控股今年1月发布公告称，已提前由境内银行账户完成汇出所有必需的资金至境外银行账户，用于2022年1月31日票据到期时偿还余下的本金金额及应计利息。截至公告日期，2022年1月票据的未偿还本金额为1.81亿美元。

尽管主动提前归集资金释放现金流稳健信号，但市场似乎并不买账，上述公告发出当日，中梁控股收盘3.71港元/股，跌1.85%。截至2月28日收盘，该公司股价跌至3.06港元/股。

出售“副业”保主业

自地产行业迅速降温开始，已有多家房地产公司出售物业资产以求自救，为开发业务输血。亿翰智库数据统计显示，2021年地产物业并购总额达400亿元，同比翻两番。而今年以来，已发生多起“大象”吞“大象”的物业并购事件。

1月，华润万象生活先后公告称，以10.6亿元收购禹州物业和22.6亿元收购中南服务。2月14日晚间，碧桂园公告显示，公司间接全资附属公司碧桂园物业香港，拟收购中梁股份旗下中梁百悦智佳共约93.76%的股权。

公告显示，中梁百悦智佳为中梁控股集团旗下综合物业管理及城市服务公司。截至公告日，卖方及碧桂园物业香港分别持有中梁百悦智佳93.76%及6.24%股权。

但交易价格并未在此次公告中披露。据此前公告，2021年3月，碧桂园附属公司碧桂园物业香港曾以约2.4亿港元获得了中梁百悦智佳约6.24%的股权。此次股权交易金额，如按此前价格计算，约为36.06亿港币。

与年初的中南服务相似，中梁百悦智佳也是在赴港上市通过聆讯之后被出售。因为物业的轻资产模式，抵押物缺乏难从银行获得资金。因此此前物业企业都偏向于通过IPO上市来进行股权融资。

公开资料显示，2018年，中梁控股在上市前夕，剥离出物业管理业务，筹划单独上市。2021年4月29日，中梁百悦智佳首次向港交所递交招股书，文件失效后又于2021年11月24日第二次递表，并在12月通过上市聆讯。

据中梁百悦智佳招股书显示，截至2021年6月30日，公司在管项目291个，签约管理的项目508个，在管总建筑面积约3320万平方米，签约总建筑面积约7120万平方米。

从业绩来看，中梁百悦智佳呈上升趋势。2018年至2020年，公司分别实现营业收入1.76亿元、3.54亿元和7.05亿元，复合年增长率达100.2%。2021年上半年，营业收入实现6.63亿元，同比增长207.3%；净利润为1.06亿元，同比增307.7%。

物业资产因其轻资产运营的模式，并能带来持续稳定的现金流，向来被认为是重资产重负债的地产公司的优质资产，被称为房地产下半场的“未来”。但就算如上述的良好增长态势，在中梁主业的流动性危机面前，也未能摆脱被出售的结果。

举债扩张带来的危机

中梁控股曾被称为房地产行业的“黑马”，实现从百亿到千亿的过度仅用时3年。从中梁控股上市招股书中可以看出，自2015年起，公司调整策略开启高周转模式，并下沉三四线城市，就此进入飞速发展通道。

招股书信息显示，2015年，中梁控股销售额为168亿元，2017年就以近4倍的增长速度，飞升至649亿元。2018年上市当年，公司销售额达1015亿元。随后3年，速度开始回升，2019年至2021年，销售额分别为1525亿元、1688亿元和1718亿元。

伴随着快速膨胀的销售额，中梁的负债率也一直处于高位。2021年中报数据显示，中梁控股负债规模达2595.76亿元，资产负债率虽比之前略有下降，但仍高达88.43%。在此之前，2015年至2018年，中梁控股负债规模分别为137.44亿元、456.70亿元、968.57亿元、1613.20亿元，资产负债率分别为98.89%、98.59%、97.63%、95.98%。

从融资利率来看，因为中梁利用信托产品和私募债进行融资，其平均融资利率也呈现较高水平。历年年报数据显示，2016年到2020年，公司平均融资成本分别为9.4%、7.9%、9.9%、9.4%和8.9%。

在市场迅速降温且未来尚不明朗的状况下，中梁将面临更大的偿付压力，尤其是其流动负债的比例居高的状况下。2021年上半年，该公司流动负债总额达2274.53亿元，占总负债比例达88%。其中，短期借款金额为158.39亿元，应付账款及票据258.23亿元，其他流动负债高达1293.96亿元。

其中，有息负债中，截至2021年6月达546亿元，其中，需要1年内偿还的有息负债合计为232.39亿元。同期，其持有的货币资金为335.4亿元，扣除受限制存款及现金为73.28亿元之后，公司的货币资金为262.12亿元，能勉强覆盖1年内到期债务。

根据机构对房企的偿债压力测试来看，今年1月，中梁到期债务16.3亿元，5月到期债务19.5亿元，7月到期债务29.3亿元，11月到期债务3.4亿元。

《投资时报》研究员注意到，2021年下半年，中梁采取了小额度、多频率的方式回购美元债来提振市场信心，累计回购金额合计达4431万美元。2022年1月，公司也有1笔美元债到期。1月17日其发布公告称，已提前由境内银行账户完成汇出所有必需的资金至境外银行账户，用于2022年1月31日票据到期时偿还余下的本金金额及应计利息。截至公告日期，2022年1月票据的未偿还本金额为1.81亿美元。

尽管主动提前归集资金释放现金流稳健信号，但市场反响不佳。上述公告发出当日，中梁控股收盘3.71港元/股，跌1.85%。截至2月28日收盘，公司股价跌至3.06港元。

国际评级机构标普披露，除上述票据外，2022年中梁仍面临着2笔境外债券待偿还。信息显示，5月公司将有一笔发行规模3亿美元，票面利率达8.5%的票据到期，7月待偿还金额达4.5亿美元，票面利率达9.5%。

穆迪则在2月18日发布报告称，将中梁控股的公司家族评级从“B1”下调至“B2”，展望从“稳定”调整为“负面”。穆迪副总裁兼高级分析师CedricLai表示，“评级下掉反映出，由于融资渠道减弱以及未来12个月到期债务规模庞大，中梁控股的再融资风险加大。”

穆迪指出，中梁控股的现金金额在2021年底明显下降，预计公司的无限制现金/短期债务覆盖比率在2021年6月底降至低于1.2倍的水平。

值得一提的是，中梁控股1月4日发布公告称，将推迟2021年中期股息派付时间，原预期的2022年1月25日调整为2022年8月31日或前后。

公司在公告中表示，鉴于房地产面临的持续不确定性，集团相信现在尽力保留现金维持流动性去应对目前的市场困境引致的不明朗局面，是谨慎、保守和负责任的做法。

中梁控股2015年至2021年销售额

数据来源：公司公告

进入降速时代？

对于以高负债实现高周转的地产开发模式，其顺利运行与否，取决于现金流是否充沛。但从数据来看，中梁控股的地产业务也开始降速，销售开始放缓。

从2017年到2021年上半年，该公司合约销售金额同比增速逐年放缓，分别为241.58%、56.39%、50.25%、10.69%和1.78%。

根据中梁控股2月11日发布的1月营运数据，1月公司销售额约83.9亿元，合约销售面积约80.1万平方米，1月合约销售均价为人民币10500元/平方米。与2021年12月的163亿元，环比降48.5%，与去年同期相比降39.2%，为公司自去年以来单月销售额最低，首次单月销售额低于100亿元。

中梁控股公告显示，2021年1月到12月期间，其累计合同销售总额约1718亿元（包括合资公司和合资公司），累计合同销售面积约1427.7万平方米，分别同比增长1.78%、5.71%。按照集团2021年总销售1800亿元的目标，实现目标的95.44%。

尽管中梁规模上升迅速，但综合历年数据来看，公司盈利能力并未跟上规模上升速度。据历年年报数据，2016年至2021年上半年，公司毛利率分别为21.1%、20.4%、22.9%、23.3%、21.0%和20.8%，与规模房企超30%的毛利均值相比一直处于低位。

同时财报显示，该公司2018年至2020年扣非后净利润增速下降也较明显，分别为312.13%、103.37%和-8.2%。

随着公司进入下滑通道，中梁从2021年开始出现裁员。去年6月，中梁六大区首换防，10月，中梁山东区域集团提出跨部门轮岗。而1月中，中梁控股发布了一份《关于控股集团总部组织调整相关事项的通知》，公告指出，因公司架构调整，控股集团总部相关职能将与地产集团总部进行整合。此次组织调整涉及控股集团总部148人，新基础建设支撑集团164人，其他组织33人，合计345人。

中梁控股2021年单月及2022年1月销售数据

数据来源：公司公告

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