【财经分析】REITs一级发行成绩“亮眼” 二级市场表现分化无碍机构长期看多信心

新华财经上海12月12日电（记者杨溢仁）作为加速项目沉淀资金回流、缩短基础设施投融资循环周期、助力“盘活存量—投资增量—再次盘活”良性循环的重要举措，我国公开募集基础设施证券投资基金（以下简称“基础设施公募REITs”）自推出以来备受市场追捧。

然而，与前期持续高涨的市场表现相对，当前，公募REITs的二级市场价格正逐步回归理性。

业界专家指出，公募REITs作为一类优质的投资品种，更建议各机构长期关注，不必受短期交易情绪左右，应始终以底层资产的质量、对未来现金流的合理预测作为投资公募REITs价值判读的衡量。

(资料图片仅供参考)

公募REITs产品整体表现可圈可点

今年以来，在权益市场整体表现欠佳的情况下，上市公募REITs产品表现亮眼。

根据券商统计，在目前已发行的23只公募REITs产品中，有10只产品累计涨幅超过30%，市场平均累计涨幅为20%，平均涨幅远超同期股票市场。

记者注意到，作为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT，近日华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 (简称“华润有巢REIT”)受到热捧，上市首日，该产品涨16.84%，成交额达1.86亿元。在此之前，华润有巢REIT还刷新了公募REITs网下发售配售比例纪录，总吸引资金超过了1200亿元。

“市场热度居高不下背后，一方面是各类机构对于公募REITs基础设施项目的认可。从已持续披露的定期报告中可以看出，基础设施项目现金流稳定，相对而言周期变化不是很明显。”一位机构交易员告诉记者，“另一方面，对于首发上市的公募REITs，目前仍然存在审批要求——基础设施项目要求现金流分派率原则上不低于4%。在当前利率水平不高的市场环境中，该现金流分派率使得公募REITs的估值未上市就处于价格低点，一旦上市，公募REITs会存在比较大的价格修正空间。”

“结合近期公募REITs的二级市场表现分析，我们认为，现阶段产权类资产项目的涨幅或相对更高，例如仓储物流、产业园区、保障性租赁住房等REITs产品。”国泰君安的相关负责人在接受记者采访时称，“究其原因，主要是由于上述几类项目在疫情反复背景下能够维持较稳定的经营水平，并反映出良好的抗风险韧性。”

二级市场波动无碍机构持续看多

不过，受我国债券市场波动加剧、十年期国债收益率大幅上行，叠加疫情不确定性增大和机构投资者流动性需求抬升等因素影响，近期公募REITs二级市场出现了一定程度的下跌，部分REITs产品跌幅明显。

不仅如此，11月22日，中金安徽交控REIT上市首日就以超4.5％的亏幅收盘，与前期动辄斩获30％涨停板的现象形成巨大反差。而这是公募REITs产品首次出现上市首日破发的情况。

那么，“二级市场波动会否影响投资者信心甚至后续的REITs扩募工作？”记者在采访中发现，针对该疑问，受访的业内人士均给出了否定的答案。

“此前，大部分公募REITs上市不到一年的时间，在市场情绪、避险需求等因素带动下，二级市场价格上涨显著，但资产端的现金流绝对值同期增长幅度未能达到二级市场价格增幅，在此背景下，二级市场价格逐步回归理性是大概率事件。”上述交易员说，“公募REITs作为一种以长期稳定分红为主要特征的产品，投资者的信心应源于对底层基础设施资产质量及运营管理能力的认可，短期内二级市场的价格波动不会真正动摇投资者对于我国公募REITs价值的判断和信心。另据个人了解，目前已上市项目的扩募工作正在有序开展，监管机构和投资人关注的重点依然是扩募资产本身的质量和定价逻辑，二级市场的价格波动对于扩募工作并未造成明显影响。”

“金融产品的二级市场价格波动存在多重因素影响，REITs也不例外。”中金公司相关负责人并称，“虽然短期内受到流动性因素影响，REITs二级市场价格出现了下跌，可长期向好的趋势不会改变。实际上，REITs产品的价格波动是市场健康发展的必然现象，价格涨跌是市场投资者对资产价值重新发现的体现，能够促进市场更高质量的发展。我们也相信投资者基于价值投资、理性投资的观念，对于优质资产的REITs产品依然具有信心，目前REITs的扩募工作也在有序推进中。”

机构更青睐保障性租赁住房REITs

多位公募基金管理人向记者表示，在进行投资分析时，需把价格的波动归因于资产端和产品端两部分，并以资产端的价值为基础，合理评估产品端带来的价格变化。

具体来看，公募REITs资产端的价值由评估机构基于底层基础设施项目现金流进行评估，并为公募REITs询价发售价格区间提供重要参考，这反映了一级市场对底层资产价值的判断。另一方面，公募REITs上市后的基金份额价格，为二级市场的交易定价。整体而言，一级和二级市场就统一资产的定价是密切关联的，估值定价相互锚定又相互修正，因此两个价格的长期走势应该逐步趋同。当然，受到产品端属性、情绪的影响，一、二级市场价格可能会出现偏离现象，若二级市场价格明显高于或低于资产端价值，则调整概率必然较大，逐步回归理性亦是大概率事件。

展望后续，聚焦到具体的项目投资层面，记者在采访中发现，保障性租赁住房REITs有望获得各机构的持续青睐。

毕竟，党的二十大报告明确强调，要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。同时，保障性租赁住房公募REITs也让市场充分认识到了“金融工具赋能住房租赁行业实现商业模式闭环”的可行性。

“以重资产运营的租赁住房能满足REITs发行的诸多基本要求，比如现金流持续稳定、具有持续经营能力和较好增长潜力等等，而公募REITs可以为租赁住房提供优质的退出渠道，迅速回笼资金，有效提升租赁住房资产的流动性，二者具有天然的适配性。”建信基金的相关负责人告诉记者：“已上市产品的一级市场发行认购倍数和二级市场表现都显示出了投资人对该类资产的高度认可。不仅如此，保租房类资产未来可发行的庞大储量也将为市场提供源源不断的发行、扩募资源，因此必将成为引导多主体参与、筹集长期权益资金、增加租赁住房供给的有效渠道。建信基金也将凭借建行集团强大的综合金融服务能力，对保租房REITs领域保持跟踪。”

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