【财经分析】楼市“三支箭”政策梳理 优质房企能否被“托底”度过低谷期？

新华财经北京11月29日电 28日晚间，证监会重启“第三支箭”支持楼市，暂停12年后房企再融资恢复。受“政策大礼包”影响，A股房地产股29日暴涨，较11月1日的阶段低点反弹近30%，板块内30余股涨停，其中包括万科A、金地集团、招商蛇口、保利发展等涨停，港股内房股今日高开后也强势上涨。

“三箭齐发”为房地产业平稳健康“输血”

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11月28日晚，楼市“第三支箭”正式落地。证监会新闻发言人表示，为支持房地产市场平稳健康发展，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施。包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。

今年以来，房地产市场迎来了政策密集期。尤其是进入11月份，金融支持房地产系列政策力度空前，房企融资环境持续改善。至此，不到一个月的时间内债券、信贷和股权三个领域的房地产支持举措已经全部推出。第一支箭即信贷投放、第二支箭即债券融资、第三支箭即股权融资。

11月金融支持地产政策梳理如下：

公开数据显示，今年前10个月全国房地产开发投资额仍呈现下降态势。11月15日，据国家统计局发布的1-10月份房地产开发投资和销售月度报告显示，1-10月份，全国房地产开发投资约11.39万亿元，同比下降8.8%。业内人士认为，政策端“三箭齐发”，全面金融支持政策落地有望加快市场筑底。

中银证券认为，“三箭齐发”传导效应下，一方面，将有效支持存量贷款、债券合理展期，有效避免房企债务风险蔓延。另一方面，从开发贷、债券、信托、股权等多渠道向房企提供资金支持，支持力度递进，支持面互补，有助于修复行业整体财务状况。

中泰证券首席分析师杨畅对上述看法表示赞同，他说：“第三支箭”的快速落地，为行业注入新的资金用于保交付和防风险，这有利于为房地产业的企稳回升，促进行业良性循环和健康发展，也将改善优质房企资产负债表。”

对于今日地产板块掀涨停潮，上海财经大学高等研究院助理研究员王小雯回复新华财经称，股市对地产“第三支箭”起强烈反应，是因为股权融资政策的重启有利于发展头部优质房企、提升行业集中度，有助于央国企通过增发等方式接手民营企业的部分项目，从融资募集资金的用途来看，主要也是用于“保交楼、保民生”相关的房地产项目，以及经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及补充流动资金、偿还债务等，以减少债务风险、防范房地产尾部风险。但需提示的是，从体量上来看，由于房企规模大、融资结构复杂，对整体融资结构的改变可能不大，目前房企融资来源主要仍是银行信贷。

小市值央国企、优质民企受益 涉及资金何时落地仍需关注

个股方面，房地产板块掀涨停潮，房地产板块指数涨7.61%，中国武夷、中交地产均获4连板，30余只地产股收获涨停。

ETF方面，房地产ETF、地产ETF、房地产ETF基金均涨停，其中，房地产ETF盘中持续放量，成交额10.18亿元，创历史新高。

地产债集体走强，“21碧地02”“21碧地03”“21金科04”等20余只债券盘中临时停牌。截至收盘，“21旭辉03”尾盘冲击涨逾43%，“21旭辉02”涨逾30%，“20世贸G1”涨逾25%。

从业绩端来看，梳理A股房地产上市公司三季报发现，有50家公司前三季度营收实现同比增长，占比超四成。其中，沙河股份的前三季度营收同比增幅达到1423.34%；中迪投资、ST泰禾、粤泰股份、天房发展、电子城等9家公司前三季度营收同比增幅超过100%。

从资金流向来看，房地产行业近期大幅上涨也与资金面关系密切，大单资金正积极抢筹部分房地产行业个股。11月1日至11月29日，申万行业房地产板块大单主力流入额共计1187.29亿元，大单资金对万科A的兴趣最为浓厚，流入额达122.68亿元，保利发展尾随其后流入额为104.84亿元，金地集团位居第三达75.99亿元。

证监会松绑房企股权融资将受益哪类房企呢？易居研究院智库中心研究总监严跃进对新华财经表示，重启再融资利好房地产小市值央国企。他表示，此次政策确实会影响房地产的竞争格局，尤其是提及了兼并收购方面，实际上对于一些房企后续收购暴雷企业项目、加快促进企业规模升级等具有积极的作用。包括一些小市值的央国企，其实房地产业务也有扩张的机会。

此外，在谈及第三支箭”相比“第二支箭”优势时，严跃进认为其不会直接增加房企的负债规模，同时股权融资后续可以导入更多的机构投资者，对于稳定企业基本面具有积极的作用。

对于投资主线，中金公司对投资者提出三条线索，除优质房企外，建议关注以下方面：一是具有符合要求的基础设施资产和REITs盘活机会的企业；二是部分资产质量高、债务复杂程度低的财务受困企业可能存在潜在的被收并购机会；三是港股H股架构上市房企再融资与境内保持一致，红筹架构内房企业亦有望间接受益。

不过对于后续资金流向方面，东方证券邵宇在采访中表示，后续关注核心是“三支箭”涉及资金何时落地，哪些房企能够恢复重组上市，或是借到更为廉价的并购贷款，才能借力做大做强。目前来看优质民企大概率得到支持，但未来发展空间仍不确定，融资资金能否用于拿地、拓展布局暂不明朗。大方向看，配套资金仍以“输血”保交楼保民生为主。此外，受疫情反复等影响，房地产需求侧及消费者信心恢复仍需时日，这也需要相关政策进一步发力。

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