写字楼租赁市场承压前行 市场盼望消费基础设施REITs尽快落地

新华财经北京7月11日电 房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行11日发布《2023年二季度北京写字楼零售市场报告》。戴德梁行北区研究部主管魏东表示，本季度市场活跃度降低，虽然问询量明显增加，但企业在成本控制及性价比的考量上也更为谨慎，将更多的精力放在梳理内部遗留问题及如何盈利上，对于即将到期的写字楼多选择续租，短期内写字楼租赁市场仍处于较为缓慢的恢复期。

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写字楼租赁市场承压前行 高科技及金融业成交相对活跃

数据显示，二季度，全市及和五大核心商圈甲级写字楼租金分别环比微降0.4%和0.6%至每月每平方米人民币316.2元和368.3元，整体市场平均租金持续承压下行。

与此同时，市场空置率环比微升0.1个百分点至16.9%，季度净吸纳量录得-12268平方米。当季，丽泽及通州商圈表现较好，空置率分别下降3.8和1个百分点，平均租金也有一定程度的涨幅。

在成交租赁方面，截至2023年二季度，金融业、高科技行业无论在成交面积还是成交数量上都位居前两位，两者占到市场总成交面积的60%以上。其中，金融业中的保险、证券及投资基金类企业表现活跃，拉动该行业成交面积在今年前两个季度均位居第一。而专业服务业多以小面积成交为主，成交面积位居媒体与文化业之后，排在第四位。

报告显示，截至2026年，北京写字楼市场预计将有156.7万平方米的优质办公空间投放市场，其中2023年还将有约58.3万平方米的新增供应计划入市，且项目多为城市更新项目，主要集中在亚奥商圈。

戴德梁行北区项目及企业服务部主管、副董事总经理廉峰哲表示，“从租赁需求端来看，由于疫情余波仍在，整体经济环境转弱，出于对节约成本的考量，带装修的办公面积越来越受到租户的欢迎，业主也在积极调整策略迎合市场需求以获得更多客户。”

消费增长主要源于餐饮业 居民消费意愿仍有待恢复

二季度，北京零售市场迎来三个购物中心的开业，即位于海淀区的西三旗万象汇、石景山区的京西大悦城，以及通州区的远洋乐堤港，共为市场带来33.9万平方米的优质零售空间。至此，全市购物中心总存量升至1,423万平方米。新入市的三个项目均位于非核心商圈，为区域引入多个品牌首店，进一步丰富了区域内的商业配套及周边居民的消费体验。

报告显示，品牌开店延续上季度的趋势，以高端时尚零售类为主，各商场新店开业活跃度不高，但高端精品店及品牌首店明显增加。疫情过后，无论是品牌还是项目都在调整其运营策略，很多在线上运营成熟的品牌逐渐走入线下。与此同时，一些品牌也开始优化线下门店规模，加大线上电商渠道的布局。三里屯太古里也在主动优化其租户组合，逐渐向高端化转型。

疫情过后，随着整体消费市场环境的逐渐向好，各商圈及购物中心客流明显回升，线下消费热度不断增强。据北京统计局数据显示，2023年1-4月北京社会消费品零售总额同比增长1.8%，而线上消费较去年同期下降2.9%。但市场的主要消费增长仍来自餐饮业，商品类零售无明显增长，居民消费意愿及信心仍有待恢复。

今年下半年，北京零售市场预计仍有超过100万平方米的新增供应计划投放市场，项目多位于非核心商圈且多为品牌开发商打造，这些项目依托其充足的空间优势，打造了更多的体验式主题消费空间，将极大地提升周边居民的消费便利度及生活品质。

戴德梁行北区商业部主管孟祎表示，“非核心商圈商业配套的不断完善及核心商圈项目的升级改造都将为商圈创造新的消费增长点，推动整体市场消费结构的升级及北京国际消费中心城市的建设进程。”

消费基础设施REITs将吸引更多资本投入市场 促进资产盘活

消费型基础设施REITs的推出是今年一大重磅利好消息，也是我国公募REITs市场迈出的重要一步。从海外经验来看，消费型基础设施是成熟REITs市场的重要底层资产。随着我国公募REITs试点范围拓展到消费型基础设施领域，意味着REITs市场将更加多元化，同时也能促进消费，拉动内需。

戴德梁行北京公司负责人、北区估价及顾问服务部主管胡峰表示，今年消费基础设施公募REITs是大家非常关注的热点，我们该如何让不动产“动”起来？REITs是重要工具，流动之后投融管退再投资就能够打通，就会有新的盈利模式，后续商业运营管理的激励机制就能起来，公募基金和大宗交易就会活跃，资产的定价体系就会建立起来，进而有助于盘活存量资产。

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