环球速看：【财经分析】仓储物流REITs市场表现向好 机构建议把握布局时机

新华财经上海4月12日电（记者 杨溢仁）近期，中金普洛斯REIT第一次扩募并新购入基础设施项目正式获批引发业界热议。就经营表现来看，2022年以来，仓储物流类REITs的业绩受到疫情扰动影响较小，收入平稳，获得了投资机构的广泛青睐。

分析人士认为，仓储物流作为市场化程度较高的行业，后续有望成为REITs市场中快速扩容的品类之一，于投资者而言，仍将是不可多得的优质标的。

表现可圈可点

(资料图片)

值得一提的是，纵观已披露2022年报的2只仓储物流类REITs，其估值均呈现出逐年上升的态势。

根据券商测算，中金普洛斯REIT的2022年估值为54.2亿元，较2021年上升0.41%；红土盐田港REIT的2022年估值为17.61亿元，较2021年上升1.9%。不仅如此，仓储物流类REITs的可供分配情况较为稳定，2022年的累计派息比率在4.5%至5%之间。

不仅如此，截至2023年3月末，在国内所有的公募REITs行业中，仓储物流整体表现不俗，上市以来的涨幅高居首位。

上图：2023年3月末各行业公募REITs上市以来量价表现

无可否认，仓储物流行业在深化供给侧结构性改革，突破堵点、卡点、脆弱点，增强产业链、供应链的竞争力和安全性等方面均发挥了重要作用。

而对个体企业来说，将旗下物流园区重资产通过REITs方式上市，能在一定程度上减少自有资金投入压力，为原始权益人的整体业务“松绑”，对于盘活存量仓储物流资产，形成投资良性循环等具有重要意义。

国泰君安债务融资部执行董事马怀玉称，公募REITs建立了基础设施交易平台，形成了价格发现机制，并提供了资产定价的锚。借助REITs平台，有助于企业优化投资模式，利用资产定价的锚预测将来项目的退出收益，以退定投，以REITs的逻辑构建新增项目的投资架构和标准，重塑企业投融资模式。

根据中国物流与采购联合会预测，2023年，随着疫情防控转入新阶段，国民经济有望进一步好转，全年社会物流总额有望实现5.5%至6.5%左右的增长。这必然将为仓储物流市场的发展提供动力。

“我们认为，国内仓储物流公募REITs的持续扩容实为大势所趋。”一位机构交易员向记者表示，“与相对成熟的美国REITs市场相比，我国公募REITs的数量、品种与庞大的基础设施投资规模尚不匹配，均有待进一步拓宽。特别是仓储物流REITs依旧较为稀缺，后续发挥公募REITs的直接融资作用，进一步盘活存量仓储物流资产，助力物流产业转型、升级势在必行。”

扩募正逢其时

据记者了解，中金普洛斯REIT第一次扩募并新购入基础设施项目于2023年3月31日取得中国证监会及上海证券交易所基金变更注册相关批复。

“本次扩募将新购入3处仓储物流园区，建筑面积合计约45.2万平方米，项目分别位于山东省青岛市、广东省江门市及重庆市，所在区域具备较强经济活力和增长潜力。”中金基金管理有限公司的相关负责人告诉记者，“REITs扩募有利于拓展基金持有的仓储物流园辐射范围，形成全国网络化布局，有利于提高基金的投资分散性、运营稳定性，助力实现资产增值。”

“总体来看，仓储物流类REITs的资产结构和盈利模式较为明确，扩募思路清晰，对于投资者来说，能够同时享受稳定的现金流分派和资产增值收益。”海通证券固收首席分析师姜佩珊表示，“鉴于现阶段我国优质高标仓整体供不应求的局面尚未改善，则仓储物流行业未来的发展潜力依旧不容小觑。”

大部分受访的业界专家均向记者表示，借鉴国际成熟REITs市场的发展经验，扩募将驱动已上市REITs实现规模及业绩的双增，同时可通过分散底层资产集中度而降低收益波动风险，为REITs市场的长久发展注入活力。2023年，新上市REITs的数量有望在2022年基础上翻一番。

建议择机布局

根据国泰君安证券统计，截至2023年3月末，国内共计已上市公募REITs27单，总市值为996.30亿元，平均市值为35.79亿元。中证REITs指数自指数基日（2021年9月30日）以来的涨幅为2.46%；27单公募REITs项目各自上市以来的涨跌幅按份额加权平均后为13.58%。

另有机构测算，在当前已上市的产品中，产权类（包括仓储物流、产业园区、保障性租赁住房）REITs的2023年预计现金分派率约为3.5%，经营权类（包括能源环保、高速公路）REITs的2023年预计现金分派率约为7.5%。显然，在流动性相对充裕，宏观经济温和复苏的背景之下，REITs目前依旧处于较佳的投资时点。

作为一种大类资产配置类型，REITs不仅拥有抵御通胀的良好特质，而且兼具股票和债券的优势——既有机会获得物业增值带来的资本利得，又可通过租金收入分配获取较稳定的期间现金流，使得长时间内，REITs的收益表现明显优于权益和债券。

“整体而言，考虑到消费、地产等行业的复苏有利于REITs底层项目经营的修复，则后续建议重点关注产业园、物流园的续租及租金变动情况。分结构来看，那些布局一线核心区域、经济活力较强城市圈的REITs项目修复动力大概率更强，各机构可重点关注。”上述交易员称。

不过，需要提醒的是，当前我国公募REITs二级市场的整体估值水平相对海外市场仍旧偏高，拉长时间维度考虑，我国公募REITs项目的估值水平将会回归行业与项目基本面。

由此，包括中金公司在内的大部分机构判断，当前环境下选择估值较低的项目具有更高的安全边际，也更能受益于2023年经济修复的预期。简而言之，以低估值策略为主，在正动量主导的时刻适当激进，或许是一个攻守兼备的策略。

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