天天要闻：【财经分析】市场调整不阻REITs稳步扩容 优质产业园项目仍受机构青睐

新华财经上海5月10日电（记者杨溢仁）记者获悉，作为我国REITs市场中第9单产业园区项目，中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金湖北科投光谷REIT”）拟于近期发行上市。

公募REITs是企业有效盘活存量资产、拓宽权益融资渠道的重要工具，是金融机构服务国家战略和实体经济的抓手。

尽管就已发行的REITs一季报来看，部分城市研发办公产业园出租率持续承压，但随着商业活动的持续恢复以及国内经济的稳步回暖，业界普遍预期，各项目出租率有望迎来“触底反弹”，园区企业生产经营的持续优化料为大势所趋。

(资料图片仅供参考)

市场心态趋于理性

近年来，国家对公募REITs产品的重视程度越来越高，接连出台相关政策文件，为我国公募REITs业务的发展开辟了“快速通道”。

值得一提的是，在已上市的27单基础设施公募REITs产品中，有8单为园区基础设施，占比近30%。

需指出，产业园聚集了众多企业，与经济发展紧密关联，在中国经济增长、投资、财政收入等方面贡献突出。目前全国有数万个不同类型的产业园资产，规模体量大且类别丰富，具备产权清晰、收益稳定、资产增值等优势，契合REITs产品的资产特性，因此市场扩容潜力大。

记者在采访中发现，虽然受租约到期、续换租等问题影响，2023年一季度产业园的新增需求仍相对不足，核心产业园市场表现恢复较为缓慢，但业界对此并不悲观。

“近期，REITs各板块的二级市场价格波动有所加剧，一方面体现出了投资人对REITs价格判断的理性回归；另一方面，由于REITs是业绩驱动型产品，则部分产品一季报数据的显著变化必然也会影响其二级市场表现。根据我们观察，产业园板块的本轮调整，很大程度上是受到了去年四季度的疫情影响——致使原租户续租不及预期，甚至出现了提前退租的情况。”中金基金管理有限公司中金湖北科投光谷REIT拟任基金经理周嘉辰在接受记者专访时指出，“不过，我们注意到情况正在不断好转，基金管理人、原始权益人和运营管理机构均采取了积极应对的举措，伴随整体经济环境的恢复，未来板块表现依旧可期。”

以博时蛇口产业园REIT为例，据记者了解，2023年一季度以来，项目已引入了大面积租户，出租率自1至2月探底后于3月起回升。基金管理人正联合运营管理机构加大招商及推广力度，积极导入客户资源，旨在尽快将出租率恢复至2021年末的水平。

REITs扩容继续提速

毋庸置疑，在国内公募REITs“首发+扩募”双轮驱动格局已经形成的大背景下，必然会有越来越多的产业园项目出于长期发展战略的考量，选择参与REITs市场。

那么，怎样的底层资产更符合发行要求？中介机构在进行项目储备时更看重资产的哪些特质？

“我们认为主要有四个方面。”中金基金副总经理、创新投资部负责人李耀光告诉记者，“首先，底层项目所在区域是否具有投资价值至关重要。第二，为园区内的产业资源是否丰富。实际上，若园区能够形成产业集群，那么其运营必然也会更加稳定，因为企业之间和上下游产业之间协同的形成，能够提高租户的黏性。第三，园区是否拥有较强的运营能力亦是重要参考指标。最后，项目是否具有持续扩募潜力需重点关注。”

就近期获批发行的中金湖北科投光谷REIT而言，“我们计划通过扩募将本项目打造成为基础设施‘投融建管退’的全生命周期资本运作平台。”湖北省科技投资集团有限公司的相关负责人称，“截至2022年12月31日，湖北科投已建成运营及在建的可租赁物业面积超过550万平方米，其中园区资产主要围绕光芯屏端网、生物医药、人工智能、数字经济等光谷区域重点发展的新兴产业，均为具有重要影响力和持续竞争力的优质物业，这也为本项目提供了丰富的可扩募资产。”

机构看好发展前景

展望后续，聚焦产业园REITs的投资布局，多位受访的业界专家向记者表示，可重点关注具有如下特征的项目主体。

其一，是运营品质优良。参考指标主要有运营年限、出租率、租金、未来租金年复合增速、租户结构和离散度等。

其二，是具备区位优势。在区位经济优势叠加产业政策助力下，经济强势区域会呈现更多的投资机会。

其三，是具有国企背景。由于产业园区往往承载部分招商引资的政府功能，因此目前成熟的产业园区运营商多以国企为主。此外，国企具备更充沛的扩募资产储备，公募REITs有扩募结构设计，可提升其成长性，因此这是判断公募REITs投资价值的关键因素之一。再者，国企具备更强的信用背书与政策红利空间，无论从盈利性，还是安全性角度来看，均有优势。

“公募REITs作为高派息、风险收益适中的投资产品，已成为各机构配置的优选标的。”一位机构投资人直言，“毕竟，虽然以项目为基础的产业园类ABS结构设计更加灵活，但供应量很少；而非标类以租赁融资、应收账款质押、信托融资为主，存在信息披露不完善等问题。再与产业园类股票对比，尽管目前公募REITs由于底层项目单一，业绩可预测性更强、盈利波动性更大，但其分红率却更高，因此依然极具吸引力。”

“我们同样看好公募REITs未来的表现。”李耀光说。

首先，就REITs的一级发行表现来看，首日“售罄”现象并不鲜见，且个别产品的认购倍数超过百倍，表现出了市场对REITs产品作为优质大类资产的认可。

其次，于二级市场方面，截至2023年5月8日，在已发行的27只REITs产品中，有11只产品累计涨幅超10%，市场平均累计涨幅超过7.11%，具有较好市场表现，体现了区别于传统股债的特殊大类资产配置价值。

总而言之，“随着2023年国内需求的逐步扩大，叠加生产供给加快恢复、社会预期显著改善，预计REITs各板块的运营情况将持续回暖，未来产品表现亦有望进一步提升。”李耀光说。

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