【财经分析】消费基础设施发行REITs 意在促消费的同时落实“房住不炒”|环球关注

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新华财经北京3月26日电（记者余蕊）《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》近日发布。通知提出，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

百货商场、购物中心等商业地产项目能够发行基础设施REITs，是否意味着商品住宅开发项目可以通过REITs市场融资了呢？是否意味着“房住不炒”的政策基调发生变化了呢？答案显然是否定的。

实际上，我国许多消费基础设施的持有者并非房地产企业。大量的购物中心、百货商场是由专业商业机构，而非房地产开发企业投资和持有的。

而且，与商品住宅“开发—销售”的业务模式不同，这些商业机构侧重于长期持有购物中心、百货商场等商业项目，通过专业化运营赚取店铺租金或销售分成实现盈利。因此，这类商业项目的盈利模式与传统房地产企业的盈利模式截然不同。

通知的出台，意在支持消费基础设施建设，进而恢复和扩大消费，而并非为房企开发住宅项目打开REITs的大门。

当然，还有许多商业地产的持有人同时持有商品住宅资产，或者具备商品住宅的开发资质。为了避免资金流入商品住宅开发领域，通知明确项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。发起人（原始权益人）应利用回收资金，加大便民商业、智慧商圈、数字化转型的投资力度，更好满足居民消费需求。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。

这一规定延续了保障性租赁住房发行REITs的做法，在发起主体、回收资金用途等方面建立了有效的隔离机制，目的就是防止资金流入商品住宅开发领域，杜绝房企借发行REITs为商品住宅开发项目变相融资。

可以看出，通知严格落实了“房住不炒”的精神，相信在后续政策执行过程中，也会严格践行上述隔离机制，严格落实房地产调控要求。

近年来，房地产行业的发展模式正在转型，高杠杆、盲目上项目、追求快速回笼资金的模式，不能带来企业的高质量发展。企业应更多关注持有型房地产业务，并走向专业化、精细化。终究，持续和稳定的现金流是企业抵抗风险的重要屏障。

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