房企再融资紧锣密鼓 加快风险出清重塑行业竞争格局

“第三支箭”射出已近一个月，在A股和港股市场中，涉房企业频发再融资计划。

据记者不完全统计，自11月28日证监会恢复上市房企和涉房上市公司再融资以来，截至12月25日，已有32家涉房上市企业筹划股权再融资，其中8家H股房企配股融资，24家A股涉房企业发布非公开发行股票融资公告。

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值得注意的是，与信贷“第一支箭”和债券“第二支箭”支持稳健型房企融资不同，“第三支箭”股权融资利好全行业，出险房企亦可募资用于“保交楼”。从上述32份再融资计划来看，既有万科、招商蛇口等头部房企，也有华发股份、陆家嘴等地方房企，还有以华夏幸福为代表的出险房企。

“此次监管层放开股权融资，多类型房企及上下游相关企业均有望受益。”多位分析师及房企相关人士皆表达了相似看法，这一方面有利于降低行业整体负债水平及融资成本，改善现金流；另一方面，出险房企可借此进一步实现“保交楼”及债务重组目标，未出险房企可缓解偿债压力，优质房企则有收购扩表机会。

展望后市，多位业内人士认为，预计会有更多房企借这一窗口期进行业务重组、资产换仓，加快行业风险出清。此外，随着销售企稳，有望为企业带来第二次成长机遇，行业集中度将进一步提升，形成新的竞争格局。

已有32家涉房上市企业筹划再融资

今年以来，政策不断发力稳地产。据克而瑞统计，年内各地已发布约595次优化新政。以11月份为分水岭，“金融16条”后“三箭齐发”，其中，“第三支箭”进一步拓宽房企融资渠道。

11月28日，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策等。

仅仅过了一天，11月29日，福星股份率先发布公告称，拟向不超过35名投资者非公开发行股票。此后，多家房企陆续跟进宣布启动再融资。从11月28日至12月25日，不到一个月时间，A股和港股市场中已有32家涉房上市企业积极筹划再融资事项。

综合来看，“定增+配股”是本轮上市房企再融资的主流模式，具体募资用途“因企而异”。其中，福星股份、大名城等多家中小房企募集资金用途主要是“保交楼、保民生”相关房地产项目开发、补充流动资金、偿还债务；招商蛇口、格力地产及陆家嘴等3家上市房企募集资金主要用于资产重组及收并购；华夏幸福等多家出险房企则主要用于“保交楼”等。

从发行对象来看，主要面向证券投资基金管理公司、证券公司、自然人或其他合法投资组织等不超过35名特定投资人，亦有小部分涉房企业仅面向控股股东发行股份。

对此，万科大股东深圳市地铁集团有限公司董事、总经理黄力平曾表示：“我们认为在当前这个时点开展股权融资，有利于万科抓住面向未来的发展机遇，带来更好的发展。所以深圳地铁支持万科把握当前政策窗口期，以实际行动支持房地产市场的平稳和健康发展，提振整个市场的信心。”

意向发行对象去哪里找？机构投资者是主力

在业界看来，能否找到适合自身的投资者，是关乎房企募资方案成功与否的关键之钥。那么，在当下房地产市场仍较为低迷的状态下，意向发行对象去哪里找？

多家房企表示，“目前已有投资者名单，但暂不方便对外公布。”其中，某头部房企内部人士向记者表示，已获得长线基金积极认购；另有出险房企相关人士透露，目前主要投资人为机构投资者，配售峰值约三倍；此外，福星股份近日召开股东大会，顺利通过发行预案，公司相关负责人表示，批文还未上报，讨论意向投资者还为时尚早。

“一般来说，基金公司是主力，也会有公司高管及部分个人投资者，同时不排除有国资入股的可能。”诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪表示，优质头部房企、中小房企及出险房企间会存在一定的差异。

“优质头部房企具备未来营收稳健、抗风险能力更强等优势，意向投资人数量会较中小房企及出险房企更多。同时，在投资人结构方面，优质头部房企的意向投资人类别相对多样化，中小房企以及出险房企的投资人多倾向于公司高管、公司原投资者或国资入股，在企业风险尚未出清的背景下，较难出现较多新鲜面孔的个人投资者。”关荣雪表示。

汇生国际资本总裁黄立冲表示，目前地产商都在积极寻找潜在投资人，政策暖风频吹之下，房企融资规模有望高于此前预期。对机构投资者而言，年底有冲业绩压力，加上地产股当下总体估值偏低，是出资参与房企配股的一个好时点。但出险房企再融资相对较难，少量出险房企能够完成配股融资，离不开大股东的支持。

“当前政策环境足够宽松，房企再融资面临的考验主要来自于投资人对企业及融资用途是否认可，预计意向投资人一般是大股东及实控人、关联方、高净值人士以及投资机构等。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，不过，从流程上看，经过董事会、股东大会审批，监管机构批准后，公司才能与承销商确定具体价格、时间等事项，然后实施配股融资，一般需要1个月至2个月的时间，这期间仍存在不确定性。

部分出险房企有望迎来并购“破冰”

再融资方案是否成功，募资规模将有多大，参与房企最终有多少，仍有待持续观察。

目前来看，“千亿元房企”数量已大幅缩水，前11个月已经跌至不足20家。出险房企暂停投资，未出险但有短期现金流压力的房企忙于融资偿债，当下在投资端发力的是稳健型房企。鉴于此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，考虑到本轮“第三支箭”落地的广度和深度，尤其是时隔12年重启房企借壳上市，会导致投资人更加关注企业优化资产负债表的再融资主线，预计房企座次表将重新铺排。

12月21日，证监会发文提及，允许符合条件的房企借壳已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组等。

“很多资金实力雄厚的房企存在兼并其他小型企业或出险企业的可能。”同策研究院资深分析师肖云祥表示，股权融资放开后，预计在较短时间内会出现较多兼并重组机会，后续或将迎来包括借壳上市在内的并购重组小高潮。

“对于拥有土储资源的非上市企业，可以借机将地产资产分拆借壳上市，有利于盘活优质资产，通过资本市场的认证开辟股权融资这一新的融资渠道。对被重组企业而言，一方面获得优质资产的注入，另一方面借助优质房企的加持重新获得融资能力，起到盘活存量风险资产的作用。”刘水表示，同时，对双方来说，均可借机扩大资产、提升权益规模，进而实现资产负债表的优化。

华泰证券在研报中表示，当前房地产市场中不少央企国企存在“大集团小公司”的情况，过去，集团的优质地产资产因重组通道的关闭无法注入，而上市公司由于规模较小，一方面在市场中很难与头部房企竞争，另一方面也很难用现金一次性收购集团资产，导致规模迟迟无法提升，市场排名落后。此次并购重组的放开给了这类房企解决这个问题的机会，一是可以解决同业竞争问题，二是可以做大做强上市平台。此外，目前部分央企国企拥有资源优势，但在运营开发层面较头部房企仍有差距，借助重组可以启动配套融资，引入有能力有意愿的头部房企，这也是一个可以期待的方向。

对此，严跃进表示，监管层重申房企借壳上市，力度超出市场预期，有望稳定需求端复苏，加速行业大规模项目并购重组落地，部分出险房企有望迎来并购“破冰”，加快行业风险出清步伐。同时，稳健型房企有望借此窗口期吸纳优质地产资产注入上市平台，扩表发展，加快推动行业形成新的竞争格局。

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