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“三巨头”回归,招商蛇口上海首轮供地被“狙击”、报名15宗仅成交2宗-世界快看

出品|搜狐地产&焦点财经

作者|陈盼盼

编辑|吴亚


(资料图片仅供参考)

4月21日,为期四天的上海2023年首轮集中供地落下帷幕。从竞拍过程、成交结果来看,上海土拍市场格局再生变化。

此次集中供地上海共推出涉宅用地19宗,最终全部成交、揽金超500亿元。

在本轮供地中,因“围标事件”被禁拍的万科、华润置地、中海地产重启投资,“补仓”意愿非常强烈。

而过去三年,招商蛇口曾多次斩获热门地块,是上海土拍市场最大赢家。这一次,面对“三巨头”的回归,招商蛇口一口气报名了15宗地,最终却仅收获两宗。

在去年上海首轮供地中,招商蛇口还曾豪掷百亿元,一举斩获4宗土地。面对重回上海土拍市场的万科、中海、华润置地形成的“围追堵截”,招商蛇口在土地市场的压力或将显现。

参与上海首轮土拍:仅拿下2宗,斥资约33.54亿元

在近两年中国楼市进入深度调整之下,越来越多的房企选择持续聚焦核心城市,巩固自身的业务布局。上海作为市场稳定、利润空间高的超一线城市,一直都是各大房企的“兵家必争之地”。

整体来看,今年上海的首轮供地共出让19宗土地,总起拍价483.4亿,吸引了近50余家房企参与争夺。

在一众房企中,时隔三年重回上海土拍市场的中海、万科、华润置地最引人关注。此前在2022年4月,这三家房企因违规拍地遭到处罚保证金罚没。那时,监管责令万科在2年之内、华润置地和中海在3年里都不能在上海拿地。

在本次上海土拍中,19宗地里华润报名了12宗,万科报名了10宗、中海报名了7宗地。

在58安居客研究院院长张波看来,“由于多年未在上海拿地,这三家房企在上海必将努力补充土地储备,拿地层面不会手软。”

本次上海土拍还吸引了保利、建发、华发、金地等“老玩家”报名参加。面对激烈竞争,作为去年上海土拍市场最大赢家的招商蛇口也不甘示弱,一口气报名了15宗地,试图通过“广撒网”的策略,换取拿地优势。

只是成交结果不尽人意,为期四天的土拍,招商蛇口积极参与多宗热门地块的竞拍,与万科、中海、华润多次“同框”,最终仅在4月18日斩获两宗地。

其中,浦东新区新场镇地块由招商蛇口、象屿地产组成的联合体拿下,以底价16.24亿元成交,成交楼板价为20531元/平方米。

另外一宗地则是浦东新区16号线周浦站06-04地块,该地块所在区域断供已久,周边配套成熟,且毗邻地铁站,吸引了包括华润、中海、万科、招商蛇口、绿城、中国金茂等12家房企参与竞拍。

在竞拍过程中,该地块不到3分钟就触及中止价,进入一次性报价阶段。最终因招商蛇口、南昌市政联合体的报价与平均价的价差最小,招商蛇口、象屿地产组成的联合体才能幸运地摘得该地块。

该地块最终成交价为17.3亿元、溢价率达9.39%,成交楼面价格为36865元/平凡米,房地联动价6万/平方米。

只是在之后的三日,招商蛇口的运气不佳,与多宗优质地块“擦肩而过”。比如,其积极竞价的大虹桥青浦核心宅地,最后就被华润置地摘得。

最终,招商蛇口累计报名15宗地,却仅到手2宗地;与去年上海首轮供地其豪掷百亿一举斩获4宗地相比,略显黯淡。

对此,上海中原地产市场分析师卢文曦认为,“万科、中海、华润这三个强者的回归,令上海土拍市场竞争会更为激烈,增加了房企拿地难度。”

上海曾贡献1/4销售额

事实上,招商蛇口是近三年才在上海土拍市场显露气势的。

此前,中海、万科、华润置地和融创是昔日上海土地市场的“四大巨头”。招商蛇口虽在2017年提出“重返上海”,但在公开市场的土地投资方面,其收获却不多。

转折发生在2020年6月,即中海、万科、华润置地“围标事件”被重罚后,没了强劲对手的招商蛇口,开始在上海土拍市场展露头角。

具体来看,2020年-2022年,招商蛇口分别在上海拿下3宗、6宗、10宗地,连续两年跻身上海房企拿地榜的前三名。

2022年,上海共进行了四次集中供地,招商蛇口也积极参与。在2022年首批集中供地中,招商蛇口及其联合体共斩获4块土地,成交总金额约169.4亿元,成为最大赢家。

在第二轮供地中,招商蛇口及其联合体共斩获5宗地块,总价达到164.8亿元,再次领跑上海土拍市场。在三轮供地中,招商蛇口以联合体的形式斩获1宗地,总代价22.6亿元。

即2022年全年,招商蛇口以单独或以联合体形式在上海斩获10宗地,包括诸多热门地块,如徐汇区斜土街道地块、青浦区西虹桥地块、嘉定新城远香湖地块等,全口径拿地额达到356.83亿,位列所有房企榜首。

从销售端来看,招商蛇口在上海的全口径销售额从2020年的180.97亿元,增长至2022年741.25亿元,销售排名从第八位上升至第一位。

与此同时,上海也成为招商蛇口的销售主力区域。2022年全年,招商蛇口累计实现销售金额2926.02亿元,同比下降约10.5%,销售规模位居行业第六。

其中,仅上海单城就贡献了740亿销售额,占了招商蛇口全年销售业绩的25%。

此外,上海还拉动了招商蛇口华东区域毛利率的上升。2021年,招商蛇口华东区域营收368.59亿元,占其总营收的22.94%,位居第一位;但毛利率只有11.54%,位于倒数第一。

2022年,招商蛇口华东区域营收454.01亿元,占总营收24.81%;但毛利率较2021年上升4.83个百分点至18.26%,摆脱了“垫底”的位置。

对于招商蛇口来说,上海的重要性不言而喻。如今,面对万科、华润、中海的强势回归,招商蛇口在上海的拿地空间将被积压。

卢文曦指出,“未来随着拿地难度加大,招商蛇口在上海土拍市场可能不会像以前那样锋芒毕露。这次能拿下两宗地,维持拿地节奏,已经不错了。”

张波则认为,上海今年二季度、下半年还会分批次供应土地,房企还有机会。“但是相比于去年来说,由于房企都开始往一、二线热点城市布局,所以拿地难度,增加,这需要头部房企关注。”

“现在房企拿地思路比较清晰,就是宁可不拿地,也不会拿错地。”张波认为,对于房企而言,如果在一二线城市找不到适合的投资机会,那或会倒逼其放弃在一些热点城市、竞争激烈的城市减少土地投资。

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