双轮驱动进入收获期 新城控股商业已“成林”

“虽然狮子猎豹短时间的爆发力惊人，但在恶劣的环境下缺乏持续生存的能力。而骆驼，可以在最艰难的环境中走最长的路。”

(相关资料图)

对于集团把骆驼作为吉祥物，新城控股董事长王晓松是这样解释的。

整个2022年，中国房地产市场整体持续下行，市场需求和购买力不足，全年全国新建住宅销售比2021年下降28.3%，销售额是2018年以来最低值。

百强房企销售总额同比下降42.3%，权益销售额同比下降42.2%，也为1998年内地商品房制度改革以来降幅最大的一年。

在这最艰难的环境里，新城控股依然坚守住了现金流安全，并且实现了盈利，彰显出“双轮驱动”的优势。

骆驼的本色，一一被新城具象化了。

财务面稳定安全，获评“示范房企”持续筑高防御值

现金流，是房企目前最重要的关键词。

所有的出清，说到底都是因为在手现金与在临风险不够匹配。

2022年里，新城控股一手抓现金流——实现回款金额1329亿元，回款率115%，带来经营性现金流净额145.35亿元，经营性现金流连续五年为正。年末在手现金余额314.63亿元，在手现金充裕。

一手降风险——截至2022年底，公司期末融资余额为712.70亿元，同比压降185.97亿元，有息负债水平保持低位。此外，公司合联营权益有息负债大幅降至60.62亿元，较2022年半年度继续压降30.82亿元。

且作为示范房企，新城控股还享受着政策倾斜，随时有补给流入——2022年在监管支持下，新城先后发行10亿元2022年度第一期中期票据、10亿元2022年度第二期中期票据及20亿元2022年度第三期中期票据。同时完成150亿储架式注册额度获批，以及境外优先绿色美元票据发行，募集资金1亿美元，并获1400亿元银行意向性授信额度。且全年平均融资成本同比下降5bp至6.52%，整体融资成本出现了小幅度的下滑。

另外，今年3月13日，新城控股发布2023年度向特定对象发行A股股票预案，拟向特定对象发行股票，募集资金不超过80亿元，其中24亿元用于补充流动资金，其他将投向公司在建项目。

乘借恪守稳健经营的自有资金排布外加“三支箭”的有力支撑，新城控股可以说是“手握余粮，心中不慌”。

收租100亿，双轮驱动战略优势进一步奠定

作为行业最早一批提出“住宅+商业”双轮驱动的企业之一，新城控股在“栽树”多年后，开始进入收获期——不仅提升营收、带来流动现金流，甚至还拥有更为流畅的融资渠道。

2022年，新城控股实现营业收入1154.57亿元，其中商业运营总收入100.06亿元，同比增15.82%。截至2022年末，新城控股布局194座吾悦广场，其中157座为重资产、37座为轻资产。

已开业的吾悦广场，理论上都可进行抵押融资。在2022年里，新城就通过经营性物业贷盘活了吾悦广场22座、提款金额约64亿元，为公司的融资性现金流提供了重要补充。

据高级副总裁兼财务负责人管有冬介绍，在新城控股713亿元的有息负债达中，基于吾悦广场的贷款包括经营性贷款、CMBS(商业不动产抵押贷款支持证券)以及部分中票的部分，有接近260亿元。

而这些只占到整体可融资额的五分一——管有冬称，这部分的贷款总体相对稳定可持续：一是，经营性物业贷期限较长；二是，CMBS也可以通过存续资产的融资置换，保持融资的稳定；三是，除了销售业态本身之外，整个新城控股的吾悦广场资产接近1200亿元。

未来，新城控股计划从三个方面进一步提升商业业务的融资资源：一方面，部分资产可以进一步提高抵押率；其次，有近50座广场没有融资，可以形成融资增量；另外，有部分吾悦广场虽然没有开业但是已经投入了大部分成本投入，随着开业增加也会有所新增。

按照管有冬的说法，根据今年一季度的融资完成情况来看，新城控股预计，按照现行融资抵押率等水平情况来估算，以公司持有的经营性物业吾悦广场为底层资产的整个融资余额可以达到715亿元，还可以产生400多亿的增量。

2023年，新城控股计划新开业项目20座，商业收入目标同比增长10%至110亿，继续维持扩张节奏。

近期，国家发改委和证监会发布通知称，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

这是首次将REITs项目申报涵盖商业地产领域，对于商业地产公司而言意义重大。

亿翰智库就认为，随着公司商业运营业务的持续扩张，其融资的稳定性将进一步增强。随着商业地产Reits未来的开闸，公司目前在商业地产运营的优势将进一步被放大，从而让新城控股在为未来的竞争中抢得先机。

且由于商业物业出租及管理毛利率较高，商管毛利占公司整体毛利占比继续提升，对于新城控股现下持续保持盈利，及未来快速修复盈利水平，都将起到“第二支撑”的有利作用。

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