【财经分析】地产债交投情绪修复 市场全面回温尚需等待

新华财经上海7月28日电（记者 杨溢仁）受市场预期修复影响，近两周高收益债成交金额有所提升，其中，地产类高收益债的表现较为突出。

分析人士认为，在政策“呵护”加码的背景下，房地产行业有望边际回暖，尽快实现软着陆。不过，鉴于因城施策原则下，地产板块内部分化加剧仍为大势所趋，则出于审慎考量，目前还是建议各机构规避尾部个券，择优限劣，安全至上。

交投情绪回温

(相关资料图)

根据券商统计，2023年7月8日至2023年7月21日，剩余期限半年以上的高收益债总成交额为402.01亿元，较上两周增加47.59亿元。其中，城投债成交金额增加19.04亿元，地产债成交金额增加27.87亿元。

地产债的交投情绪缘何有所转暖？

“‘金融16条’政策延期‘功不可没’。”华创固收首席分析师周冠南指出，“当前，市场预期已有所修复。”

可以看到，7月10日，中国人民银行 国家金融监督管理总局发布了《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》。

大部分业内人士解读称，综合考虑当前的房地产市场形势，为引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期、加大保交楼金融支持，则延长有关政策适用期限可谓意义重大，具有正面、积极的作用。

一位机构交易员在接受记者采访时亦指出，当前管理层关于“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”的表态充分体现了中央对于房地产“新形势”已有清晰的判断，后续房地产政策的想象空间或有所增大。

天风证券固定收益首席分析师孙彬彬预计，未来一线城市的限购、限贷政策将出现一定优化空间。同时，降低存量房贷利率也有了更大的可能性。

华创证券研究所首席宏观分析师张瑜也认为：“下半年有望看到地产需求侧政策在因城施策框架下的灵活放松，大概率会聚焦在需求仍有空间的区域，即现在有一定房地产限购政策的头部二十余城市。”

“此外，加大保障性住房建设和供给，特大城市城中村改造与‘平急两用’基建政策的落地或也能有效改善库存积压地区供需格局，并在一定程度上提振相关建筑需求。”中信证券首席经济学家明明说，“未来房地产行业或加速向轻资产模式转型。”

结构风险犹存

当然，市场阶段回暖背后，各机构也应该清楚地看到，地产板块的进一步回暖无法一蹴而就。

东方金诚提供的统计数据显示，2023年上半年地产债的发行规模为2064.2亿元，较2022年同期下降了0.6%，整体仍处于明显偏低的水平；国有企业和民营企业发行结构严重失衡，且受到期量较大影响，各月净融资额均落入负值区间，上半年整体净融资额为-550.1亿元，上年同期为188.8亿元。其中，6月发行规模为244.6亿元，已连续两个月同比大幅负增。究其原因，除民营房企债发行规模始终较低外，当月国有房企债的发行规模也出现了明显收缩——6月，国有企业共计发行地产债23只，发行规模为207.6亿元，同比分别下降了25.8%和37.3%。

“6月地产债发行规模与信用债整体发行水平出现背离，表明房企融资端出现收缩，或受近期楼市转弱，部分国有房企信用风险有所暴露等因素影响。”东方金诚分析师唐晓琳解读认为，“在销售端和融资端压力未现明显缓解之前，市场还需持续关注房企信用风险变化。”

惠誉评级在最新发布的一份报告中亦指出，若住房销售无法持续复苏，那么大部分受困房企将继续面临偿债困难。

惠誉方面认为，即便是已将全部存量债券重组为期限较长且分期兑付的新债务的房企，同样可能面临偿债风险，因为这些房企的销售表现尚未实质性好转，同时建设相关现金流出将继续令其流动性和杠杆率承压。

业界普遍预期，接下来在因城施策的原则下，各地对于适度放松限购限贷、加大公积金购房支持力度、减免房地产交易环节税费、引导居民房贷利率下行等方面，都将持续发力。

唐晓琳判断，若各类政策调整到位，三季度末楼市有望走出趋势性企稳回升势头，四季度房地产投资也将出现回暖。不过，在此之前，地产债发行规模大概率会维持在较低的水平。

聚焦地产债择券，“可适当关注项目去化较好、债务压力较小、融资顺畅的优质房企交投机会。”中诚信国际信用评级有限责任公司研究院分析师王肖梦说。

“对于地产债而言，短期内融资支持政策或能改善主体流动性紧张情况，但长期仍需落实到销售基本面的修复上。”明明建议，“后续各机构可关注销售情况良好、短期内债务压力较轻、仍具再融资能力的地产企业，可根据风险偏好高低依次关注头部央企、经营稳定且股权结构清晰的地方国企、仍受融资政策支持且信用基本面良好的龙头民企。”

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