华润有巢REIT一季报多项运营指标超预期 观察

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新华财经上海4月22日电（记者杜康）21日，首只市场化机构运营的保障性租赁住房REIT“华夏基金华润有巢REIT”发布一季报显示，其底层资产运营稳健，一季度项目出租率、经营业绩、可供分配金额等多项运营指标均超过招募书预期。

一季报显示，华夏基金华润有巢REIT底层资产运营稳健，今年一季度基金实现收入约1926万元，相较招募说明书同期预测数据完成度为108%；EBITDA（税息折旧及摊销前利润）约为1208万元，相较招募说明书同期预测数据完成度为112%。

经营层面，截至今年一季度末，华夏基金华润有巢REIT底层资产“有巢”国际公寓社区泗泾店和东部经开区店的出租率均优于招募说明书预测值。其中泗泾店出租率为96.99%，比预测值上涨了近6个百分点。东部经开区店出租率为92.43%，比预测值上涨了2.4个百分点。

基金可供分配金额方面，华夏基金华润有巢REIT今年一季度可供分配金额为约1591万元，相较招募说明书同期预测数据完成度达133.07%；按天数做简单年化，其一季度分派率为5.34%。

华夏基金基础设施与不动产业务部联席行政负责人莫一帆表示，当前政府积极鼓励保障性租赁住房市场发展，但与潜在需求相比，上海“十四五”期间保租房新增供应仍有较大缺口。保障性租赁住房项目未来业绩有进一步提升空间。

莫一帆介绍，在现有政策指引下，保租房租金的定价区间以及增长率均有上限，提升保租房REITs盈利能力的关键在于提升运营管理能力，从而实现成本控制，并提升资产状态和租户体验，提高出租率水平，增加项目收入。

华夏基金华润有巢REIT原始权益人华润置地旗下有巢住房租赁（深圳）有限公司（以下简称有巢住房租赁）是中国长租公寓头部品牌之一。截至2023年3月末，有巢已累计进驻全国15个城市，在营项目33个，储备项目23个，布局房源5.6万间。

有巢住房租赁总经理陈嘉介绍，作为市场化运营机构，有巢具备相对灵活的租金调整机制，在满足政府对保租房租金管控要求的前提下，能够根据市场行情动态调价，实现量价平衡，业绩最优。其次运营成本精细化管理，有巢依托华润集团、华润置地成本管理体系和战略采购、集中采购资源，建立了标准化的运营成本管控体系。在出租效能提升上，有巢搭建了较为完善的招租渠道矩阵，以及数字运营平台，可为租赁住房项目提供全流程数字化解决方案。

据悉，华润有巢REIT正在积极筹备扩募。项目投资重点将聚焦于一线及强二线人口净流入城市可扩募的优质资产，并已圈定了一批储备项目。

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