百事通！【财经分析】受多方影响新券开盘破发 REITs二级市场定价日趋合理

新华财经北京11月23日电（王菁）中金安徽交控REIT上市第二日延续弱势，现跌2.38%至10.142元，成交1159万元，换手率为0.59%。11月22日，该券正式上市交易，开盘就出现破发，盘中跌幅一度超过7%。截至收盘，该券在二级市场的价格为10.390元，下跌4.5%。这也使得中金安徽交控REIT成为首只开盘即破发的公募REITs产品。

业内人士对此表示，近期债市回调，使得公募REITs二级市场波动较大，叠加机构投资者流动性需求增加等因素，都可能会影响到REITs上市新基金表现。也有观点认为，上市就破发，或许是因为部分产品在询价阶段价格已经高于内在价值，而二级市场的“破发”则是价格在逐步回归其内在价值。

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二级市场溢价率稳步回落 优质资产定价“回归本源”

盘面其他数据显示，中金安徽交控REIT上日换手率仅7.4%，交投活跃度一般，事实上中金安徽交控REIT发行规模虽然超100亿，但流通市值不高，仅为20亿。

与之形成对比的是，一周之前，华泰江苏交控REITs也曾在上市首个交易日便在盘中跌破发行价，最大跌幅一度超过3%，后续明显增量资金入场稳住了价格，当日跌幅也逐渐收窄并最终以0.05%的涨幅报收，全体活跃度高达28.8%。

对行业和投资者来说，中金安徽交控REIT的开盘即破发还是有一些意外。毕竟在此之前，近期已有多只公募REITs一上市就有30%涨停，而开盘就出现破发的公募REITs，中金安徽交控REIT还是第一只。

从市场环境来看，数据显示，上日公募REITs走势整体下跌，交投活跃度清淡。当日早盘，中交REIT高开后逐渐走低，下午震荡收跌-0.02%；临港REIT全天温和震荡，收涨0.27%；沪杭甬、江苏交控REIT亦小幅收涨0.09%、0.03%；其余REITs跌幅在-0.70%以内。周二全天公募REITs成交额3.32亿元，其中安徽交控成交额1.48亿元，整体交投较为清淡。

一位券商分析人士对新华财经表示：“市场对高速资产的高估行为有一定认知，这里的高估不是估值方面的技术问题，即使各项参数、收入预测设置合理，但因其受疫情、外部不确定性、二级市场表现等原因，许多投资者还是认为有高估嫌疑，二级市场逐步实现定价。”

截至22日收盘，22只REITs目前市值是828亿元，发行规模757亿元，全市场溢价率9.4%。扣除当日上市的中金安徽交控REIT发行的108.8亿元，截至收盘，全市场溢价率达到11.9%，此前9月中旬时，全市场溢价率在20%左右。

“后续，公募REITs应该会逐步定价，反弹还是有一定幅度的，不过整体来说这些资产很优质，前景还是很乐观。”该分析人士进一步称。

公开资料显示，中金安徽交控REIT募集期间的净认购金额为108.8亿元，募集资金主要用于安徽省内高速公路项目建设。项目的原始权益人是安徽省交通控股集团有限公司，底层资产则是沿江高速公路芜湖至安庆段，后者也是G50沪渝高速和G4211宁芜高速的重要组成部分，近十年的沿江高速车流量和通行费收入年均增幅超过13%。

作为安徽省首单高速公路公募REITs，也是迄今为止发行规模最大的公募REITs项目，中金安徽交控REIT在发售阶段就受到了各路资金的追捧，网下认购倍数45.12倍，公众发售部分的配售比例为5.95%。

高速公路REITs受疫情扰动明显 淡化关注短期波动操作

回顾一年半以来的REITs二级市场价格波动，整体走势与股债相关度不高，在“类股灾”时体现了一定的扛跌性，在大盘强势反弹之际波动性不大，显示出一定的独立性和资产配置属性。主要阶段性可划分如下：

第一阶段：2021年6月21日开始，首批REITs上市首日即涨停，随后两个月内保持震荡盘整，投资者对首批REITs保持一定观望情绪。

第二阶段：2021年8月开始REITs迎来第一波行情，11月政策端鼓励保险资金入场、首批REITs派息超预期，同时第二批REITs紧跟上市，REITs收益率显著抬升。此外，首批上市的产品四季度报出炉叠加税收政策利好，投资者对REITs产品表现出过高的热情，市场投机炒作氛围热烈。

第三阶段：2022年2月末REITs市场开始调整回落，主要系监管、产品管理人等方面采取停牌、披露交易风险提示公告系列措施，市场情绪趋于冷静。

第四阶段：短暂回调后，2022年4月-6月开始市场迎来平稳期。解禁前REITs流通市场市值合计为104亿元，相比首发时上涨约为11.8%。

第五阶段：2022年6月21日市场迎来首批解禁，解禁后流通市值达到214亿元，约为解禁前的两倍；8月末首批保租房REITs上市，9月末首批REITs扩募草案披露，流通市值整体稳中有升。

而从市场交投活跃程度来看，目前REITs市场仍处于“钱多货少”的状态，极易出现少量资金炒作造成二级市场价格大幅波动。国内REITs上市至今的换手率大概介于1%至3.5%之间。有卖方研究表明，美国REITs过去5年日均成交量在70亿美元左右，换手率在0.5%左右。中国REITs的换手率远高于美国REITs，这与目前REITs市场供需仍存在不平衡的事实有关。

一位评级机构高管指出：“特许经营权REITs中，高速公路REITs受疫情扰动明显，前三季度可供分配金额也基本完成全年预测值的65%-70%，目前广州广河估值相对处于高位，主要系可供分配金额完成度较低，考虑到疫情反复，可以适当降低分红预期。”

还有业内人士指出，投资者应理性看待公募REITs的价格波动。一方面，如果大幅溢价还要考虑其中存在的风险，而遇到折价的情况也应保持理性和正确预期，而不是盲目追涨杀跌，公募REITs本来就是一种长期稳定分红的产品，适合长期持有、淡化短期波动。

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