首批REITs指数基金发行火热 短期回调后配置价值凸显

7月1日，易方达基金、南方基金、华夏基金、中金基金旗下首批中证REITs全收益指数基金同步发行。南方基金旗下产品当日募超3亿元上限，提前结束募集。如顶格募集，四只产品将为REITs市场带来12亿元增量资金。

不过，今年以来中证REITs全收益指数已累计下跌逾4%，6月24日更一度跌破1000点关口，部分产业园区类REITs近60个交易日跌幅超30%。

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业内人士表示，REITs市场短期波动主要受新发产品供给、限售份额解禁等资金面因素扰动，但调整后的REITs估值已进入适宜区间，在利率中枢下行的背景下，REITs作为高分红、稳现金流的品种，对长期资金的吸引力正在持续增强，对于偏好稳健现金流、着眼长期持有的配置型资金来说，当前时点或许正是值得关注的入场机会。

有产品一日售罄

7月1日，易方达基金、南方基金、华夏基金、中金基金四家基金公司旗下首批中证REITs全收益指数基金同步发行。

作为创新产品，首批REITs指数基金备受市场关注。发行首日，就有产品“一日售罄”。7月1日，南方基金发布公告称，截至7月1日，南方中证REITs全收益指数基金募集期内的募集总规模已超过3亿元的募集规模上限，根据基金合同相关约定，该基金的募集截止日提前至7月1日，7月2日起不再接受认购申请，提前结束募集。7月1日认购申请比例确认的结果将另行公告。

公开资料显示，中证REITs全收益指数选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的公募REITs作为样本。目前，指数样本池中共有53只公募REITs，占全市场数量64.63%；指数总市值达1732.42亿元，占全市场总市值77.42%，有较强的市场代表性。另外，指数通过定期再平衡、剔除低流动性标的，一方面保障了对REITs市场的真实表征能力，另一方面借助权重约束分散集中度风险，是布局REITs市场的优质载体。

中金基金表示，首批四只中证REITs全收益指数基金单只募集资金上限3亿元，合计可带来12亿元增量资金。REITs指数基金募集并上市后，其正面影响不宜低估。中长期来看，市场企稳后或将吸引增量资金入场，有望形成正向循环。

REITs市场短期回调明显

近期，公募REITs市场经历了一轮调整。Wind数据显示，中证REITs全收益指数6月24日收盘跌至928.96点，跌破1000点。6月1日以来，截至7月2日收盘，中证REITs全收益指数下跌2.08%。今年以来，截至7月2日收盘，中证REITs全收益指数累计下跌4.02%，市场整体呈现调整态势。

从近60个交易日的涨跌幅来看，截至7月2日收盘，65只公募REITs均取得负收益。其中，建信中关村REIT、华夏合肥高新REIT近60个交易日跌幅超30%，创金合信首农REIT、中金重庆两江REIT、招商科创REIT等近60个交易日跌超20%。

今年以来，公募REITs仍然是跌多涨少，截至7月2日收盘，在全部78只2026年1月1日以前上市的公募REITs中，今年以来取得正收益的REITs仅有19只，59只今年以来收益为负。

根据中金公司研究部分析，短期市场波动或受新发产品供给、限售份额解禁等资金面因素扰动，但调整后的REITs配置价值已逐步显现。在本轮市场调整过后，部分REITs估值或已进入适宜区间，当前产权REITs整体分派率为4.7%，位于历史前20%分位水平。

入场机会已至

在多位业内人士看来，经过一段时间的回调，当前公募REITs配置价值凸显。

一位REITs基金经理表示：“经过此轮估值修复，多只REITs产品的价格已回落至具备显著性价比的水平。就现金分派率而言，当前产权类REITs与国债收益率之间的差距已处于历史高位，而经营权类产品的内部回报率同样展现出不错的吸引力。对于偏好稳健现金流、着眼长期持有的配置型资金来说，当前时点或许正是一个值得关注的入场机会。”

“公募REITs区别于股、债、汇等资产，但因资本利得和分红等特性又具备股性和债性的特征。前者体现在二级市场价格的波动，后者体现在有稳定的高比例分红，在收益表现方面和股市、债市的相关度呈现差异化特征，是分散投资风险、优化投资组合表现的适宜标的。”中泰证券分析师陈希瑞表示，近期经济稳定运行的总基调没有变，债券收益率低位区间震荡，长期看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会。此外可关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，另外需注意防范回撤风险。

中信建投地产经营服务及REITs首席分析师黄啸天表示，公募REITs经营韧性持续凸显，资产欠配背景下长期配置价值突出。2026年一季度20只次新REITs业绩整体超预期，收入、可供分配金额平均达成率均超104%，抗周期业态表现稳健。在利率中枢下行、优质资产稀缺的环境下，公募REITs现金流稳定、分红确定性强的属性优势显著，当前产权类REITs平均分派率达4.7%，相对红利指数配置价值突出。

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