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小阳春几乎无可期待!受疫情影响 部分房企资金链承压

2020-02-03 16:11:15 来源:21世纪经济报道

春节前,恒大集团的一纸内部通知广为流传,恒大要求,员工春节放假18天,直至元宵节(2月8日)后上班。这一做法羡煞同行。

受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响,2月2日,恒大员工又收到了通知,假期延长至2月16日,共25天。集团上千个项目、售楼处在2月20日前不得开工、开业。

不只是恒大,目前,主流房企基本都关闭了售楼处,过去一周产生的销售额微乎其微。

春节本是房地产销售的淡季,但因疫情影响,2020年春节期间,房地产销售仿佛被冰冻了。多个机构预计,冰冻期将可能持续至2月底,乃至3月。房企期盼的开年“小阳春”或许就此泡汤。在武汉“封城”、全国人民“居家抗疫”的巨大环境变化面前,中国房地产市场也遭受了前所未有的压力。

当前,中国房地产的年销售额已达16万亿元,相比2003年的不足8000亿元翻了20倍。同时,两个时期相比,房地产市场所处的发展阶段也完全不同。因此,本次疫情对地产所产生的影响,也远非2003年非典疫情可比。

小阳春几乎无可期待

作为全国销售规模第三大的开发商,恒大集团的主营业务工作几乎全部暂停。

春节前,恒大在天津、合肥等地的多个新盘刚刚开售,原本可以搭一波“返乡置业”潮,现今却无法实现了。除了假期延长,停工、关闭售楼处,公司原定于2月9日至12日召开的年度工作会议等各项会议,全部取消。

从城市来看,疫情最严重的武汉,楼市已然停摆。根据武汉市房管局信息,1月11日至1月17日期间,武汉共计新增12张预售证,其中共有8个住宅项目。

1月,恒大在武汉的文化旅游城火热开盘,吸引了不少目光;碧桂园在武汉市新洲区以及东湖高新区也有新项目开盘,是期间预售项目最多的房企之一。但随着疫情的发展,到1月25日前后,武汉多个售楼处关闭,何时再开放销售没有具体的时间。除武汉外,全国其他上百个城市情形也大致如此。

易居克而瑞的数据显示,截至1月末,TOP100房企实现销售金额5097.05亿,较去年同期下降近12%。

亿翰智库首席分析师张化东指出,1月部分房企销售规模增长,也多是去年12月销售中未确认的部分。2019年1月,TOP10房企的销售门槛是120亿,今年同期只有110亿。与去年相比,TOP20的销售规模也有所下滑。

不过,疫情是从1月下旬开始暴发,从开发商关闭售楼处的时间来看,2月甚至整个一季度受到的影响将会更大。按照这一周期,年初的“小阳春”行情恐怕要落空了。

“目前肯定是抗击疫情为主,而不是抓销售。”广东一家大型房企人士说。

三四线城市原本期待的“反行情季”也戛然而止。据58同城、安居客发布的《返乡置业调查报告》,今年春节期间,52.7%的人有回到家乡及周边城市置业的意向,返乡置业是岁末楼市的焦点。

亿翰智库认为,过往三四线城市返乡置业在全年销售中的占比不会低于20%,甚至能到25%,每年的时间窗口期只有一两次,今年错过了就没有了。因售楼处普遍关闭,二线城市受到的影响也会比较大。相比之下,一线城市返乡置业的基数较低,受到的冲击会比较小。

作为应对,开发商纷纷开启了线上售楼处,比如万科佛山公司在年前就启动了线上售房;绿地、龙光等房企也开设了线上视频、VR看房。

张化东认为,网上售楼处不是一个体系性的产物,不能完全替代传统的售楼处。它没有独立流量的来源,只是一个在线看房平台,很难推进实质的购房行为。

中原地产首席分析师张大伟也指出,网上售楼效果不大,顶多是可以积累一部分客户资源;而且在当前疫情下,人们似乎也无心买房。

需求会延后不会消失

疫情突如其来,开发商仓促应对,停工停售,今年的楼市将如何走?

参照2003年非典后的情形,一些研究机构给出了相对乐观的看法。华泰证券就表示,2020年疫情爆发于1月-2月的传统淡季,房地产需求只会延后不会消失,短期有影响但全年影响有限。

海通证券分析师涂力磊则相对谨慎。他指出,2003年非典疫情最严重的2月-4月期间,商品房销售面积当月值出现全年低点,但随着疫情得到控制,各个指标出现触底回升,并最终平稳向上。参考2003年,涂力磊认为,此次疫情对房地产的影响还有待观察。

考虑到本次疫情面积远较2003年更广,有业内人士预计,2、3月份的销售将下降50%以上。

张化东认为,无论是从行业环境、行业规模和经济规模等方面,2003年和现在都有极大不同。彼时的房地产销售体量尚不足8000亿,而今已达到16万亿。2003年,房地产业被定位为支柱产业,前景广阔,如今市场早已走过“黄金时代”。

据悉,不少房企目前已经盘点了手头的现金、库存和全年计划,目的是评估在疫情的冲击下,能否实现原定的供货节奏和完成全年销售计划,同时保持现金流的平衡。

“最近几天,多数房企可能已经完成了这一动作。虽然未来疫情的平缓能够预见,但是我们沟通下来房企还是有一定压力的。”张化东在2月2日的一个电话会议上透露。

事实上,在本次疫情前,房地产市场的供需关系已经发生了改变,除深圳外,全国大部分城市出现了降价促销。2019年,一些开发商用尽销售手段,去化也不尽如人意,压力巨大。

其中,部分开发商已出现资金链问题。2019年末,世茂高调与福晟“战略合作”,其实是输血于后者。

招商证券认为,此次疫情后,“造血”能力强的房企如万科、保利、金地等,大概率会胜出,既增收又增利。而靠周期弹性赚账面钱的模式,或面临被动或主动缩表的压力。

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