供过于求！深圳写字楼空置率高达20% 住建局探讨“商转租”政策

继2019年上半年深圳前海写字楼空置率高达65.7%之后，日前，深圳2019年全年20%的平均空置率再次引起热议。为平衡辖区内商业与租赁结构，深圳市住房和建设局(下称“深圳住建局”)近日开始探讨“商转租”政策，并进入征求意见程序。该政策能否扭转深圳写字楼供过于求的局面，还有待观察。

深圳写字楼空置率高企

据CBRE世邦魏理仕近日发布的报告，深圳写字楼2019年空置率高达20%，是全国一线城市空置率最高的城市。面对激烈的竞争环境，深圳写字楼平均租金同比下降3.4%，截至2019年底，优质写字楼平均租金报价为201.2元/月/平方米。

早在2019年上半年，深圳写字楼空置率就曾引发热议。

高力国际一份研究报告显示，2019年上半年，深圳甲级写字楼空置率达23.3%，其中前海写字楼空置率更高达65.7%。而2014至2015年，深圳写字楼的空置率都为个位数，在《2018全国12个大城市的甲级写字楼空置排名》中，深圳甲级写字楼空置率也只有10.3%。

供应端和需求端的不平衡，是深圳写字楼承压的重要原因。报告显示，2019年深圳写字楼新增供应创下历史新高，全年录得204.2万平方米新增供应，共计21个项目进入市场。其中，南山区贡献6成以上新增供应，高新科技园和前海片区是主要分布地。但需求端，全年写字楼净吸纳量仅为80.8万平方米。

莱坊董事杨悦晨向记者表示，受贸易摩擦和全球经济增长放缓的影响，中国主要城市甲级写字楼的租赁需求正在减弱，2020年中国内地的甲级写字楼市场表现依然不乐观。市场租赁需求将集中在少数传统热点行业和受政策支持的新兴产业，如高端金融、先进制造业以及前沿科技的人工智能、新能源开发等。

从供应来看，竞争相对激烈，除了大量新建写字楼即将交付，市场上还将有一批存量改造项目进入市场，这些新增办公面积将给租金上涨带来压力，预计一线城市甲级写字楼平均租金在2020年将有2%至3%的跌幅，同时空置率将继续攀高。其中，深圳预计将有超过100万平方米的新增供应入市，其甲级写字楼租金预计继续下降2%至2.5%。

深圳住建局探讨“商转租”政策

事实上，写字楼供应量持续高位已成为一线城市亟待解决的问题，多城市陆续出台“商转租”政策，以期盘活存量闲置商业和办公用房。近日，深圳住建局也发布《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》(征求意见稿)，探讨“商转租”政策。

该通知显示，申请改建的既有商业和办公用房项目不改变原土地用途、土地使用年限和容积率，需严格执行绿色建筑相关标准和规范。改建后的物业管理区域应当具备物业管理条件，符合本市物业管理的相关规定。改建项目改建后应作为租赁住房用途，但不提供学位。自联合会审通过之日起5年内，改建项目的租赁住房用途不得改变。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，该政策对一些不合规的商改租行为进行了纠正，确保改造过程的顺利进行。过去很多改造更强调工程改造而忽视配套，深圳的政策明确改建后的物业管理区域应当具备物业管理条件，对此类存量物业来说，物业介入本身有助于提升居住价值，尤其是在涉及集体宿舍、蓝领公寓等方面会有积极的作用。

莱坊中国战略咨询部高级董事陈铁东在接受记者采访时表示，在当前背景下，“商转租”政策有利于缓解写字楼空置压力和扩大现在略显紧张的住宅租赁市场供应量，可对深圳市住宅租金稳定起到缓冲作用。但对开发商而言，由于“商改租”的物业必须满足整体确权、不可分割转让等限制条件，加上“商改租”项目高昂的消防改造成本和不提供学位等因素，开发商不一定会优先考虑这个选项，对租赁住房市场的影响有限。

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