未来房价上涨空间被压缩 房企扎重回一二线城市

2019年楼市调控不断，但50大城市土地市场总量仍然创下新高，部分城市卖地收入超过2000亿。值得关注的是，城市之间分化明显，开发商纷纷重回一二线，三四线土地市场进入低迷。从整体来看，土地拍出高价，进而影响新房定价、推高房价的时代过去了。在房住不炒的基调下，未来房价上涨的空间进一步被压缩。

市场严重分化

中原地产数据显示，2019年全国50大城市的土地市场总量居高不下，合计卖地共4.41万亿，同比上涨19.33%，刷新了历史纪录。部分城市的卖地收入超过2000亿，其中属杭州最多，达到了2836亿。其余像上海卖地1992亿，广州1864亿，苏州1850亿。共有35个城市卖地已经超过500亿，刷新历史记录，68%的城市卖地金额同比上涨。

中原地产首席分析师张大伟称，相比于2018年严格的土地管制，2019年的土地市场约束减少，政策的微调使得开发商的拿地积极性明显提高，从二季度开始一直处于高位运行状态。

由于部分企业的增量加大，企业的拿地积极性也明显升高，尤其以第二梯队的房企抢地最为坚决。

截至2019年11月，前50家房企拿地超过2万亿，同比2018年上涨达17%，刷新了历史纪录。其中，拿地最多的有万科1570亿、碧桂园1237亿、保利964亿，拿地超过500亿的房企高达9家，另外38家房企拿地超过200亿，刷新历史同期纪录。

令人印象深刻的是，2019年的土地市场，部分央企、国企表现积极或激进。如保利、中海、越秀等，在北京、广州、佛山等城市拿地颇多。

不过楼市整体与前三年已经明显不同，不同的城市地区之间也出现了明显的分化。开发商们的兴趣重新转向了一二线，成交占比提升3个百分点。

相对而言，三四线的非优质土地定价及成交额都出现了下调和低迷的状况，中原认为，三四线部分城市不排除有进一步微调楼市的政策。

供应影响房价

跳出土地市场本身，另外需要关注的是地价对房价的传导效应。历史上，由于“面粉贵过面包”多次上演，地价被认为是房价的先导。

克而瑞统计，2019年土地价格并未延续2018年的价格回落之势，全国300城土地成交楼板价迎来大幅上涨，增至2396元/平方米，同比上涨13.7%，升至历史高位。

在一二线，大部分城市增加了优质地块的供应，如北京有多宗不限价宅地、深圳的宅地供应量也有明显的提升，也进一步推高了成交均价。

但从新房市场和二手房市场的走向来看，地价对房价的影响在弱化。由于整体上高价地不多，市场的预期和判断逻辑正在发生变化。

中原指出，2019年土地成交溢价率大减，客观上抑制了房价上涨的乐观预期。如北京年内土地平均成交溢价率只有9.4%，低于2018年的14%，是最近多年来的最低点。合计50宗各类住宅地块中，平均溢价率也只有10.5%，有18宗是底价成交，合计成交的商品房住宅地块含限竞房35宗地块中，溢价率为0的地块多达12宗，最近更是连续多宗地块底价成交。

整体上，溢价率也呈下降之势，由2018年的15.8%降至2019年的13.5%，同比下降了2.3个百分点。三季度在房企融资渠道收紧的影响下急剧下滑，降幅十分显著，四季度基本延续了下降之势，开发商拿地的审慎程度大幅提升。

截至2019年第四季度，全部城市溢价率均已经跌破10%，尤其是一线城市溢价率已经跌破5%，大部分地块均以底价成交，降无可降;二线和三四线城市溢价率也分别降至8.0%、9.7%，土地溢价率也降至相对低位。

克而瑞指出，2020年地价难以进一步上涨。2019年来一些条件较好的地块因为投资回报率不高出现了无人报名而流拍的现象，在此影响下，为保证供应，政府适当调低价格预期，2019年末土地成交价格已降至上年同期水平。由于资本市场环境走弱的预期依旧，高融资成本下房企对拿地的态度将会更为谨慎，2020年地价也难走高。

此外，土地供应结构逐渐变化，将有望彻底改变房地产市场的供需关系，抑制房价大幅上涨。

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